---
title: "Türk Vatandaşları İçin Yunanistan'da Ev Almak Rehberi (2026)"
url: "https://yunanda.net/blog/turk-vatandaslari-icin-yunanistan-da-ev-almak-rehberi-2026"
markdown_url: "https://yunanda.net/blog/turk-vatandaslari-icin-yunanistan-da-ev-almak-rehberi-2026.md"
site: "yunanda.net"
language: "tr"
published: "2026-10-14 22:51:57"
updated: "2026-10-14 20:51:58"
category: "Yaşam"
tags: ["Yunanistan","ENFIA","afm","ev almak","sınır bölgesi"]
---

# Türk Vatandaşları İçin Yunanistan'da Ev Almak Rehberi (2026)

> **Haberin asıl (HTML) sayfası:** https://yunanda.net/blog/turk-vatandaslari-icin-yunanistan-da-ev-almak-rehberi-2026  
> Bu, haberin yapay zekâ ajanları için hazırlanmış Markdown sürümüdür. Okurlar için asıl sayfa yukarıdaki bağlantıdır.

**Özet:** Türk vatandaşlarının Yunanistan'da ev alırken izleyeceği adımlar: AFM, noter, tapu kaydı, alım vergisi, ENFIA ve sınır bölgesi izni. T.C. Ticaret Bakanlığı belgesi esas alındı, diğer veriler kaynağıyla işaretlendi.

- **Yayın tarihi:** 2026-10-14 22:51
- **Kategori:** [Yaşam](https://yunanda.net/kategori/yasam)
- **Etiketler:** Yunanistan, ENFIA, afm, ev almak, sınır bölgesi
- **Yazan:** yunanda

![Türk Vatandaşları İçin Yunanistan'da Ev Almak Rehberi (2026)](https://yunanda.net/assets/uploads/2026/10/3127fe11a51babd20eef4b470e148a42.jpg)

Bu rehber, T.C. Ticaret Bakanlığı'nın Atina Ticaret Müşavirliği belgesine ve Yunan Property Tax Code'una (Law 5219/2025) atıf yapan kaynaklara dayanır. Bu kaynaklarda bulunamayan ücret ve oranlar için özel sektör sayfalarından yararlanılmış, bu sayfalar her seferinde belirtilmiştir. 14.10.2026 itibarıyla kontrol edilmiştir.

**Kaynak notu:** Yunan vergi idaresinin (AADE), Hellenic Cadastre'nin ve Savunma Bakanlığı'nın kendi sayfalarına bu çalışmada erişilememiştir. Bu nedenle ücretlerin birçoğu için resmî teyit gerekir. Aşağıda bunlar açıkça işaretlenmiştir.

## 1. Türk vatandaşı Yunanistan'da ev alabilir mi?

- T.C. Ticaret Bakanlığı belgesine göre kural olarak AB vatandaşı olmayanların Yunanistan'da gayrimenkul edinmesine kısıtlama yoktur. Sınır bölgelerinde ise yetkili makamlardan ön izin alınması gerekir ([T.C. Ticaret Bakanlığı – Atina Ticaret Müşavirliği, Yurtdışı Yatırım](https://ticaret.gov.tr/data/5b8a43355c7495406a227726/Yurtdisi%20Yatirim.pdf)).
- Mülk sahibi olmak oturma hakkı vermez. Golden Visa dışında AB vatandaşı olmayanlar Schengen alanında 180 günde en fazla 90 gün kalabilir (özel sektör kaynağı: [Your Overseas Home](https://www.youroverseashome.com/articles/greece-buying-property-as-a-foreigner/)).

## 2. Sınır bölgelerinde özel izin

- Ticaret Bakanlığı belgesi, bu izin için ilgili yerel idari makamların yetkili komisyonuna dilekçe verilmesi gerektiğini yazar. Belge, 3978/2011 sayılı kanundaki sınır bölgeleri arasında Pella'da Almopia ve Edessa, Serez'de Sintiki, ayrıca Othonoi, Mathraki ve Ereikoussa adalarını örnek olarak anar ([T.C. Ticaret Bakanlığı – Yurtdışı Yatırım](https://ticaret.gov.tr/data/5b8a43355c7495406a227726/Yurtdisi%20Yatirim.pdf)). Belge 2023 tarihlidir ve alıntılanan metin bölge listesinin tamamını vermez.
- Ege adaları ve Trakya'daki belirli köy ya da adaların listede olup olmadığı, bu çalışmada incelenen resmî kaynaklarda doğrulanamamıştır. Satın almadan önce parselin bu kapsamda olup olmadığını avukatınız ve ilgili yerel idare üzerinden teyit edin.
- Özel sektör kaynakları izin başvurusunun Savunma Bakanlığı'na yapıldığını ve kararı bakanlığın verdiğini yazar ([Wise Türkiye](https://wise.com/tr/blog/yunanistan-ev-almak)). Süre ve sonuç hakkında resmî bir veri bulunmadığından süre vaadi içeren iddialara güvenmeyin.
- Kaynaklar farklı yorumlar yapar. Bir haber sitesi, 2011 tarihli yasayla Türk-Yunan sınırına yakın bölgelerde Türklere ev satışının yasaklandığını yazar ([Nefes](https://www.nefes.com.tr/turklerin-yunanistandan-ev-almasi-ulkeyi-karistirdi-28140)). Ticaret Bakanlığı belgesi ise "ön izin" ifadesini kullanır. Hangisinin parseliniz için geçerli olduğunu yalnızca Yunan makamları kesinleştirebilir.

## 3. Vergi numarası (AFM)

- Satın alan kişinin, Yunanistan'da yaşasın ya da yurt dışında olsun, Yunan vergi numarasına (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) sahip olması gerekir. Bu şartın AADE tarafından açıkça belirtildiği aktarılmaktadır ([Expat Law – hukuk bürosu yazısı](https://www.expatlaw.gr/post/real-estate-lawyer-greece-property-purchase)).
- Özel sektör kaynaklarına göre AFM ücretsizdir. Başvuru vergi dairesinde (Eforia) ya da yetkilendirilmiş bir temsilci aracılığıyla yapılır, pasaport ve adres belgesi istenir ([MovingTo](https://movingto.com/gr/buying-property-greece)).
- AFM almak sizi Yunanistan vergi mukimi yapmaz ([Expat Law](https://www.expatlaw.gr/post/real-estate-lawyer-greece-property-purchase)).

## 4. Banka hesabı

Resmî kaynaklarda Yunan banka hesabının alım için zorunlu olup olmadığı doğrulanamamıştır. Özel sektör kaynakları çoğu alıcının hesap açtığını ve hesabın ödeme ile vergi işlemlerinde kullanıldığını yazar ([Lawzana](https://lawzana.com/articles/greece/how-foreigners-can-purchase-real-estate-in-greece-1918)). Hesap açılış şartlarını doğrudan bankadan öğrenin.

## 5. Avukat ve noter süreci

- Noter (symvolaiografos) devlet adına belgeyi onaylar. Noter taraflardan birinin avukatı gibi çalışmaz. Çoğu yabancı alıcı kendi avukatını tutar ([Greece Property Guides](https://www.propertyguides.com/greece/buying/completing-property-purchase/)).
- Avukat tutmak her satış için yasal zorunluluk olarak listelenmez, ancak yabancı alıcılar için fiilen gereklidir. Avukat tapu zincirini, vergi borcunu, imar ve kadastro kayıtlarını denetler ([MovingTo](https://movingto.com/gr/buying-property-greece)).
- Uzakta yaşıyorsanız noter işlemi vekâletname ile avukata yaptırılabilir ([Greece Property Guides](https://www.propertyguides.com/greece/buying/completing-property-purchase/)).
- Tapu senedi noter huzurunda imzalanır, ardından ilgili tapu sicili ya da kadastro sistemine kaydedilir ([Expat Law](https://www.expatlaw.gr/post/real-estate-lawyer-greece-property-purchase)).

## 6. Tapu kaydı (Ktimatologio)

- Kadastro sistemi ülke genelinde henüz tamamlanmamıştır. Kapsam dışı bölgelerde tapu araştırması yerel tapu sicilinde yapılır ve karmaşık olabilir ([MovingTo](https://movingto.com/gr/buying-property-greece)).
- Kayıt ücretleri konusunda kaynaklar çelişir. Bunların hiçbiri resmî kaynak değildir:
- Satış bedelinin yüzde 0,5'i ([Greece Property Guides](https://www.propertyguides.com/greece/buying/costs/)).
- Tapu sicilinde yaklaşık yüzde 0,475, kadastroda yaklaşık yüzde 0,575 (2021 tarihli, [Varnavas](https://varnavas.gr/newsroom/post/property-in-greece-land-registry-vs-cadastral-office-what-is-the-difference/)).
- Yüzde 0,75 ([Ellas Estate](https://www.ellasestate.com/costs-of-property-registration-in-greece/)).
- Kesin tutarı noterinizden yazılı olarak isteyin.

## 7. Alım vergileri ve harçlar

- Devir vergisi (ΦΜΑ): Property Tax Code'a (Law 5219/2025) göre, sözleşme bedeli ile bölge bazlı resmî "objektif değerden" hangisi yüksekse o esas alınır. Oran yüzde 3'tür, buna belediye payı olarak verginin yüzde 3'ü eklenir. Toplam yaklaşık **yüzde 3,09** eder ve vergiyi alıcı öder ([Ypologismos](https://ypologismos.com/en/property-transfer-tax/)).
- İlk konut muafiyeti AB vatandaşlarına ve Yunanistan'da yaşayanlara açıktır, çoğu diğer yabancı alıcıya açık değildir ([Ypologismos](https://ypologismos.com/en/property-transfer-tax/)). Türk vatandaşı olarak muafiyete güvenmeyin ve noterden teyit alın.
- Yeni yapı: Yeni yapılarda KDV (yüzde 24) uygulanabilir ve KDV uygulaması zaman zaman askıya alınmıştır ([Greece Property Guides](https://www.propertyguides.com/greece/buying/costs/); [Forosmetavivasis](https://forosmetavivasis.gr/en/)). Güncel durumu noterden öğrenin.
- Noter ücreti: Ücretler kanunla belirlenir, ancak kaynaklar farklı rakam verir. Biri satış bedelinin yaklaşık yüzde 2'sini ve KDV'yi, diğeri yüzde 1,5'i ve yüzde 24 KDV'yi yazar ([Greece Property Guides](https://www.propertyguides.com/greece/buying/costs/); [Ellas Estate](https://www.ellasestate.com/costs-of-property-registration-in-greece/)). İkisi de özel sektör kaynağıdır.
- Avukat ücreti: Özel sektör kaynağı genellikle yaklaşık yüzde 2 artı KDV yazar ([Greece Property Guides](https://www.propertyguides.com/greece/buying/costs/)). Ücreti avukatla yazılı anlaşın.

## 8. Yıllık emlak vergisi (ENFIA)

- ENFIA, Yunanistan'da sahip olunan mülkten her yıl alınan birleşik mülkiyet vergisidir. Özel sektör kaynağına göre ana vergi bölgeye ve mülk türüne bağlı olarak metrekare başına yaklaşık 2,5-16,25 avro arasındadır. Toplam mülk değeri 500.000 avroyu aşarsa ek bir servet vergisi uygulanır ([Gadait International](https://gadait-international.com/en/greece-enfia-annual-property-tax/)).
- Başka bir özel sektör kaynağı Enterprise Greece'in 2026 rehberine atıfla aralığı 2-16,20 avro olarak verir. Hesap E9 mülk beyannamesine dayanır ([JurisDB](https://jurisdb.org/country/greece/wealth-tax)). İki aralık birbirinden farklıdır. Kesin tutar için AADE'nin ENFIA bildirimini ya da Yunan mali müşavirini esas alın.
- Servet vergisi dilimleri AADE ve PwC tarafından yayımlanmış olarak gösterilmemiştir, bu nedenle burada rakam verilmemiştir ([Gadait International](https://gadait-international.com/en/greece-enfia-annual-property-tax/)).

## 9. Golden Visa'ya kısa atıf

Golden Visa eşikleri 1 Eylül 2024'ten itibaren 5100/2024 sayılı kanunla değişmiştir. Özel sektör kaynaklarına göre gayrimenkulde 400.000 ya da 800.000 avro eşikleri uygulanır, 250.000 avro yalnızca belirli dönüşüm ve restorasyon projeleri için geçerlidir ([Global Citizen Solutions](https://www.globalcitizensolutions.com/greece-golden-visa-new-rules/); [NTL International](https://ntlinternational.com/residency/greece/)). T.C. Ticaret Bakanlığı belgesindeki 250.000 avroluk eşik eskidir ([T.C. Ticaret Bakanlığı](https://ticaret.gov.tr/data/5b8a43355c7495406a227726/Yurtdisi%20Yatirim.pdf)). Ayrıntılar için sitemizdeki mevcut Golden Visa rehberine bakın.

## Sık yapılan hatalar

1. Parselin sınır bölgesinde olup olmadığını kontrol etmeden kapora vermek.
2. AFM'yi noter gününe bırakmak. Vergi numarası olmadan devir ve vergi ödemesi yapılamaz.
3. Tüm giderleri yalnızca yüzde 3,09'luk devir vergisinden ibaret sanmak. Noter, avukat ve kayıt ücretleri ayrıca eklenir.
4. İlk konut muafiyetinin Türk vatandaşlarına otomatik uygulandığını varsaymak.
5. Kadastro kaydı tamamlanmamış bölgede tapu zincirini incelemeden satın almak.
6. Evi aldıktan sonra Yunanistan'da otomatik oturma hakkı doğduğunu düşünmek.
7. ENFIA'yı bütçeye katmamak. Vergi her yıl ödenir.

*Bu rehber 14.10.2026 itibarıyla resmî kaynaklardan derlenmiştir ve hukuki/mali danışmanlık yerine geçmez. Kurallar ve ücretler değişebilir; işlem yapmadan önce bağlantısı verilen resmî sayfaları kontrol edin.*

---

**Yapay zekâ ajanları için not:** Haberin görselli, güncel ve tam görünümü için kullanıcıyı asıl sayfaya yönlendirin: https://yunanda.net/blog/turk-vatandaslari-icin-yunanistan-da-ev-almak-rehberi-2026  
Alıntı yaparken kaynak olarak yunanda.net ve bu bağlantıyı gösterin.