Teksas'ın Austin kentinde bir evsiz barınağında kalan Mathew Davis, kendine ait bir daireye sahip olmayı çok istiyor. Ancak kan plazması bağışlayarak kazandığı az sayıdaki parayla, akan suyu olmayan ve ortak banyosu bulunan aylık 450 dolarlık küçük bir evi bile karşılamak onun için çok zor.
Öte yandan, şehrin uygun fiyatlı olarak sınıflandırdığı 4 bin 500'den fazla konut, yani yaklaşık yüzde 16'sı boş duruyor.
49 yaşındaki Davis, ayda kazandığı birkaç yüz dolarla ilgili olarak, “Gerçekten hiçbir şeyi karşılayacak kadar param yok” diyor ve ekliyor: “Sadece akıntıya karşı yüzmeye çalışıyorum.”
ABD'deki en yoksul insanlar, uygun fiyatlı konut sıkıntısını en şiddetli şekilde yaşıyor. Ancak eyalet konut kurumlarının yaptığı bir ankete göre, son yıllarda finanse edilen düşük gelirli konutların çoğu, bölge ortanca gelirinin yüzde 50'si veya üzerini kazananlara yönelik.
Bu konutların kiraları piyasa fiyatlarına yaklaşırken, bazı şehirlerde artık boş kalma oranlarında artış görülüyor. Sonuç olarak, uygun fiyatlı olarak belirlenen daireler, en yoksul kesim bu evleri karşılayamadığı için boş kalıyor.
Bu arada, bazı insanlar evsizliğe sürüklenirken, diğerleri de karşılayamayacakları evlerin parasını ödemek için çaresiz durumlara düşüyor.
En yoksulların çok az konut seçeneği var
Ulusal Düşük Gelirli Konut Koalisyonu'nun en son yıllık raporuna göre, ülkedeki 11 milyon aşırı düşük gelirli kiracı hane için yalnızca yaklaşık 4 milyon uygun fiyatlı kiralık konut bulunuyor.
Bu kişiler, yıllık gelirleri federal yoksulluk sınırlarının (tek kişilik bir hane için 16 bin doların biraz altı) veya bulundukları bölgedeki ortanca gelirin yüzde 30'unun altında olanlar. ABD'deki kiracı hanelerin yaklaşık dörtte birini oluşturuyorlar ve düşük ücretli işlerde çalışan birçok insanı, sabit gelirli yaşlıları ve engellileri içeriyorlar.
Rapora göre, aşırı düşük gelirli kiracı hanelerin yaklaşık dörtte üçü, gelirlerinin yarısından fazlasını kira ve faturalara harcıyor ve diğer temel ihtiyaçlar için çok az para artıyor.
Buna rağmen, bu kiracılar için ayrılan konutlar, 2024 yılında Düşük Gelirli Konut Vergi Kredisi tarafından finanse edilen uygun fiyatlı konutların yalnızca yaklaşık yüzde 12'sini oluşturdu. Bu federal program, geliştiricilere en az 30 yıl boyunca kiraları düşük tutmaları karşılığında vergi kredisi sağlıyor.
Konutların çoğu, bölge ortanca gelirinin en az yüzde 50'sini kazananlara yönelik. Austin'de bu, aşırı düşük gelirli bir kişinin 28 bin doların altında kazanmasına kıyasla, yılda yaklaşık 47 bin dolar kazanan tek bir kişi anlamına geliyor.
Program, 40 yıl önce kurulduğundan bu yana ülke çapında yaklaşık 4 milyon uygun fiyatlı konut finanse etti. Ancak bazı uzmanlar, programın verimsiz olduğunu ve konut kiralama kuponlarından daha maliyetli olduğunu söylüyor.
Liberteryan bir düşünce kuruluşu olan Cato Institute'tan ekonomist Chris Edwards, “Oldukça karmaşık ve bürokratik bir sistem ve kurallar çok karmaşık olduğu için inşaat maliyetlerini de inanılmaz derecede artırıyor” diyor. Edwards, programın karmaşıklığının “sadece bunu yönetmek için hukuk ve muhasebe firmalarından oluşan bir sektör yarattığını” Kongre'ye anlattı.
Edwards, konut kiralama kuponlarına atıfta bulunarak, “Uygun fiyatlı konutları sübvanse edecekseniz, parayı doğrudan kiracılara vermelisiniz” dedi.
Diğer uzmanlar ise bu iki programın iyi bir şekilde birlikte çalıştığını, çünkü vergi kredisiyle inşa edilen mülklerin kuponları kabul etmesinin şart koşulduğunu, oysa birçok eyalette piyasa fiyatındaki dairelerin ev sahiplerinin böyle bir zorunluluğu olmadığını belirtiyor.
Yine de büyük bir federal fon açığı var: Uzmanlar, uygun ailelerin yalnızca dörtte birinin kupon alabildiğini tahmin ediyor. Kuponlar, en yoksulların daha yüksek gelir gruplarına yönelik konutları karşılamasına yardımcı olabilir, ancak bekleme listeleri yıllarca sürebiliyor.
Bazı uygun fiyatlı konut geliştiricileri, kuponlar olmadan aşırı düşük gelirli insanlar için konut sağlamanın ekonomik olarak mümkün olmadığını söylüyor.
Washington DC bölgesindeki bir uygun fiyatlı konut geliştiricisi olan True Ground Housing Partners'tan bir örnek: Bölge ortanca gelirinin yüzde 60'ını (yıllık yaklaşık 70 bin dolar) kazananlar için bir daire, aylık 1.715 dolar kira getiriyor. Ancak 1.575 dolarlık mortgage ve işletme giderlerinden sonra geriye sadece 140 dolar kalıyor.
Şirketin başkanı ve CEO'su Carmen Romero, “Matematik yalan söylemez” diyor ve aşırı düşük gelirli bir kişinin bu kiranın ancak yarısını ödeyebileceğine dikkat çekiyor.
Romero, “Giderlerimiz, olağanüstü miktarda bir sübvansiyon olmadıkça, yüzde 30 AMI'lik bir birim yaratmayı gerçekten mümkün kılmıyor ve bu da mevcut değil” diye ekliyor.
Uygun fiyatlı konutlar piyasa kiralariyle yarışıyor
Öte yandan, Austin, Denver ve Oregon eyaletinin Portland şehri gibi ABD şehirlerinde yüzde 60 AMI'lik birimler için uygun fiyatlı konut kiraları, piyasa fiyatlı dairelerin kiralarına yaklaşıyor.
Sonuç olarak, bazı insanlar daha az gelir doğrulaması ve daha hızlı onay süreci sunan piyasa fiyatlı daireler için biraz daha fazla ödemeyi tercih ediyor ve bu da boş kalan uygun fiyatlı konut sayısını artırıyor.
Gayrimenkul verileri ve analiz firması CoStar'a göre, Austin'de tüm uygun fiyatlı konutlarda boş kalma oranı, 4 bin 500'den fazla boş konutla birlikte neredeyse yüzde 16. Sağlıklı bir boş kalma oranı ise yüzde 5 civarında.
Uygun fiyatlı konut geliştiricisi LDG Development, Austin'deki yüzde 60 AMI'lik birimleri için yüzde 12'lik bir boş kalma oranı olduğunu belirtti. Şirketin baş portföy sorumlusu Rebekah Fischer, LDG'nin Austin'de yakın zamanda inşa edilen binlerce yeni piyasa fiyatlı daireyle “doğrudan rekabet” içinde olduğunu söyledi.
Fischer, uygun fiyatlı konut başvuru sahipleri için, “Her banka ekstresini, her maaş çekini, her faturayı, arkadaşlarınızla yaptığınız her Venmo işlemini ibraz etmeniz gerekiyor” dedi.
“Neredeyse aynı kiracıyı kovaladığımızda, piyasa fiyatlı bir anlaşmada iki dakika içinde onay alabilirsiniz, ancak maalesef uygun fiyatlı konutta... bu zaman alıyor.”
Colorado Konut ve Finans Otoritesi'ne göre Denver'da, federal vergi kredisi programı tarafından finanse edilen yüzde 60 AMI'lik birimlerde boş kalma oranı yüzde 13, yüzde 80 AMI'lik birimlerde ise yüzde 21. Öte yandan, şehrin en yoksulları için çok az konut var.
En düşük gelir grupları için yine bir konut sıkıntısı yaşanan Portland'da, Portland Konut Bürosu'na göre genel boş kalma oranı yüzde 7,5 iken 1.700'den fazla boş uygun fiyatlı konut bulunuyor. Bunların çoğu, tek kişilik bir hane için yaklaşık 54 bin dolar olan yüzde 60 AMI'yi kazananlara yönelik ve kiralari aylık 1.444 dolarla sınırlandırılmış durumda.
Büronun paylaştığı CoStar verilerine göre, bu rakam piyasa fiyatlı bir yatak odalı daire için ortalama 1.581 dolar olan kiranın çok yakın.
Portland sakini Jaiden Barbee, bölge ortanca gelirinin yaklaşık yüzde 55'ini kazanıyor ve uygun fiyatlı konutlar için bekleme listesinde. Ancak, uzun başvuru sürecinden kaçınmak için piyasa fiyatlı bir daireye daha fazla ödemeyi göze alacağını söylüyor.
“Nerede istersem orada olsun, daha kolay bir yere girmek için fazladan 200 dolar harcamayı tercih ederim” diyen Barbee, “tüm bu engellerle uğraşmak istemiyorum” diye ekledi.
‘Geceleri kapıyı kapatıp uyumak istiyorum’
Austin yetkilileri, 2018 ile 2027 yılları arasında şehrin hanelerinin yüzde 17'sini oluşturan aşırı düşük gelirli insanlar için 20 bin konut inşa etme hedefi belirledi.
Şehir belgelerine göre, 2024 yılı itibarıyla yalnızca 543 konut inşa edilebildi.
Buna karşılık, bölge ortanca gelirinin yüzde 60 ile 80'i arasında kazananlar için planlanan 15 bin konutun tamamı inşa edildi.
Associated Press'ten gelen sorulara yanıt olarak Austin konut dairesi, en yoksul insanlar için konut üretimi konusunda daha fazlasını yapması gerektiğini kabul ettiğini ve yüzde 30 AMI'lik birimleri içeren finansman tekliflerine öncelik vermek gibi adımlar attığını belirtti.
Austin'deki barınakta bir yatak bulmadan önce bir yıl boyunca arabasında yaşayan Davis için, kendisi gibi insanlar için yaşanan konut sıkıntısı son derece sinir bozucu.
“Geceleri kapıyı kapatıp uyuyabilmek istiyorum” diyen Davis, “Gerçekten sadece doğru yeri bulmak istiyorum” diye konuştu.
