1 milyon euroluk bütçe, Atina ve çevresindeki banliyöleri kapsayan Attika bölgesinde üst segment konut arayan alıcılar için hâlâ temel bir ölçüt. Ancak bu tutarın ne kadarlık bir mülk alabileceği; mülkün konumuna, inşa yılına ve alıcının modern olanaklara mı yoksa daha geniş yaşam alanına mı öncelik verdiğine göre önemli ölçüde değişiyor.
Premier Realty'nin genel müdürü Korina Saia'ya göre lüks konut piyasası giderek iki kategoriye ayrılıyor. Bunlardan biri, daha az metrekare sunan yeni inşa ve enerji verimli mülkler. Diğeri ise kullanım alanı iki katından fazla olabilen eski evler.
Bu fark, özellikle Atina'nın kuzey banliyöleri ile Atina Rivierası'nın kıyı bölgeleri arasında çok belirgin.
Yeni daireler alandan çok enerji verimliliği sunuyor
Kuzey banliyölerinde 900 bin ila 1,1 milyon euroluk bütçe, genellikle daha büyük müstakil evler yerine daireler ya da tüm katı kaplayan konutlara yöneliyor.
Merkez bölge dahil Kifissia'da, Kefalari ve Politia'da bu fiyat aralığındaki yeni inşa daireler genellikle 111 ila 167 metrekare arasında. Medyan büyüklük ise 140 metrekare. Satıştaki seçeneklerin çoğu Politia'da bulunuyor, Kefalari'deki yeni mülkleri bulmak ise daha zor.
Filothei ve Palaio Psychiko'da müsait arazinin azlığı ve sıkı yapılaşma yoğunluğu sınırları nedeniyle aynı fiyat aralığındaki yeni daireler 100 metrekareye kadar küçük olabiliyor.
Atina Rivierası, hem daire hem de dubleks ya da çok katlı konutları kapsayan daha geniş bir yeni proje yelpazesi sunuyor. 1 milyon euroyla alınabilecek alan ise belirli konuma ve mülkün denize uzaklığına büyük ölçüde bağlı.
Eski dubleksler çok daha fazla alan sunuyor
Daha geniş yaşam alanına ve mahremiyete öncelik veren alıcılar için 2000 ile 2019 arasında inşa edilmiş mülkler farklı bir seçenek yelpazesi sunuyor. Özel kullanımlı bahçeleri ya da yüzme havuzları olan site içindeki konutlarda yer alan dubleksler bu segmentte öne çıkıyor.
Bölgeler arasındaki büyüklük farkları ise önemli:
Ekali: Dubleksler 391 ila 492 metrekare arasında. Medyan büyüklük 450 metrekare.
Kifissia: Mülkler 249 ila 383 metrekare arasında. Medyan büyüklük 317 metrekare.
Filothei ve Palaio Psychiko: Satıştaki dubleks sayısı az ve genellikle 270 ila 280 metrekare.
Ano Voula: Medyan büyüklük 258 metrekare. Kato Voula'da bu rakam 229 metrekare.
Ano Glyfada: Medyan büyüklük 226 metrekare. Kato Glyfada'da ise 208 metrekare.
Piyasa analizine göre Ekali, listelenen bölgeler arasında en büyük mülkleri sunuyor. Kifissia ise geniş yaşam alanını ulaşım kolaylığıyla birleştiriyor.
Yenileme maliyetleri yüz binlerce euro ekleyebilir
Satın alma fiyatı, özellikle 15 ila 20 yaşındaki evlerde finansal hesabın yalnızca bir parçası.
Enerji iyileştirmeleri; ısı pompaları, güneş panelleri, dış cephe ısı yalıtımı ve yeni pencere çerçevelerini içerebilir. Alıcılar ayrıca mekanik sistemleri modernize etmek ve estetik yenileme çalışmaları yapmak zorunda kalabilir.
Bu iyileştirmeler metrekare başına 500 ila 1.000 euro ek maliyet getirebilir. 300 metrekarelik bir dubleks için bu, 150 bin ila 250 bin euro daha demek olabilir ve toplam yatırımı önemli ölçüde artırır.
İşletme giderleri de dikkate alınması gereken bir diğer konu. Özellikle Ekali ve Kifissia'da 300 ila 400 metrekareyi aşan mülkler; ısıtma ve soğutma, havuz ve bahçe bakımı ile asansör bakımı gibi kalemlerde önemli sürekli giderlere yol açabilir.
Saia'ya göre bunun aksine, A+ enerji sınıfına sahip yeni inşa bir daire çok düşük enerji tüketimi ve ortak alan bakım giderleri sunabilir.
Konum ve altyapı mülk değerlerini belirliyor
Arazi kıtlığı ve sıkı yapılaşma düzenlemeleri, Filothei, Politia ve Psychiko gibi bölgelerde arazi değerlerini destekliyor. Bu konumlarda alıcılar yalnızca binanın kendisi için değil, konum ve sınırlı arazi arzı için de ödeme yapıyor.
Atina Rivierası boyunca Ellinikon projesi ve kıyı şeridindeki yenileme girişimleri piyasayı etkiliyor. Saia'ya göre bu projeler talebi artırıyor ve alıcıların 1 milyon euroyla elde edebileceği alanı sınırlıyor. Öte yandan, yerleşik kuzey banliyölerine kıyasla gelecekte değer artışı açısından daha büyük fırsatlar sunabiliyor.
Modern olanaklar ile daha fazla alan arasında seçim
Karar nihayetinde alıcıların öncelikleri ve mali gücüne bağlı.
Yaklaşık 100 ila 170 metrekarelik yeni inşa bir daire enerji verimliliği, modern olanaklar ve daha düşük işletme giderleri sunabilir. Yaklaşık 220 ila 450 metrekarelik eski bir dubleks ise önemli ölçüde daha fazla alan, daha fazla mahremiyet ve bazı durumlarda bir bahçe sağlayabilir. Ancak modernizasyon için ciddi ek harcama gerektirebilir.
Saia'nın vurguladığı gibi alıcılar yalnızca ilan fiyatını ve metrekareyi değil; yenileme ihtiyaçlarını, sürekli bakım maliyetlerini, enerji performansını ve konumun uzun vadeli değerini de göz önünde bulundurmalı.
