--- title: "Süper zenginler Atina'ya taşınıyor: Vergi teşvikleri lüks konut piyasasını nasıl değiştiriyor?" url: "https://yunanda.net/haber/super-zenginler-atina-ya-tasiniyor-vergi-tesvikleri-luks-konut-piyasasini-nasil-degistiriyor" markdown_url: "https://yunanda.net/haber/super-zenginler-atina-ya-tasiniyor-vergi-tesvikleri-luks-konut-piyasasini-nasil-degistiriyor.md" site: "yunanda.net" language: "tr" published: "2026-10-31 11:40:33" updated: "2026-10-31 10:50:49" category: "Ekonomi" tags: ["Altın Vize","Lüks Konut","Atina Riviera","Yunanistan Vergi Teşvikleri"] source: "To Vima" --- # Süper zenginler Atina'ya taşınıyor: Vergi teşvikleri lüks konut piyasasını nasıl değiştiriyor? > **Haberin asıl (HTML) sayfası:** https://yunanda.net/haber/super-zenginler-atina-ya-tasiniyor-vergi-tesvikleri-luks-konut-piyasasini-nasil-degistiriyor > Bu, haberin yapay zekâ ajanları için hazırlanmış Markdown sürümüdür. Okurlar için asıl sayfa yukarıdaki bağlantıdır. **Özet:** Zengin yabancılar, Yunanistan'ın vergi teşviklerinden yararlanmak için Atina'ya yerleşiyor. Bu akış Atina Riviera'sındaki lüks konut talebini ve fiyatları yükseltirken, eski villaların yerini alan apartmanlar bölgenin yüzyıllık dokusunu hızla değiştiriyor. - **Yayın tarihi:** 2026-10-31 11:40 - **Kategori:** [Ekonomi](https://yunanda.net/kategori/ekonomi) - **Etiketler:** Altın Vize, Lüks Konut, Atina Riviera, Yunanistan Vergi Teşvikleri - **Yazan:** Yunanda.net - **Kaynak:** [To Vima](https://www.tovima.com/financial-times/the-super-rich-are-moving-to-athens-what-does-that-mean-for-everyone-else/) ![Süper zenginler Atina'ya taşınıyor: Vergi teşvikleri lüks konut piyasasını nasıl değiştiriyor?](https://yunanda.net/assets/uploads/2026/10/50ef26e3e78a64af5ce64c2e62cc24b7.jpg) Milyarder hedge fon yöneticisi **Chris Rokos**'un Londra yerine Atina'ya geçip orada bir ofis kurmayı planladığı eylül ayındaki haber bazı tepkilere yol açtı. Özellikle Birleşik Krallık'ta tepki çekti. Rokos, ülkenin en büyük vergi mükelleflerinden biri ve bildirildiğine göre geçen yıl 330 milyon sterlin vergi ödedi. Yunanistan yıllardır zengin yabancıları paralarını ülkeye getirmeye ikna etmeye çalışıyor. Şimdi ise onlardan işlerini ve ailelerini de getirmelerini istiyor. Bu politikalar, ülkenin lüks konut piyasasında da izini bırakıyor. 2020'den bu yana Yunanistan, yeni sakinleri çekmeyi amaçlayan bir dizi vergi teşviki uyguluyor. Non-dom rejimi (yerleşik olmayan yabancılar için vergi statüsü), uygun yeni sakinlere yabancı kaynaklı gelirleri üzerinden yıllık 100.000 euro sabit vergi sunuyor. Bu kişilerin, diğer bazı koşulların yanı sıra gayrimenkul, iş, menkul kıymet veya tüzel kişilerdeki hisselere en az 500.000 euro yatırım yapmaları gerekiyor. Uygun emeklilerin yabancı kaynaklı gelirleri ise 15 yıla kadar yüzde 7 sabit vergiye tabi. Yunanistan'a taşınan uygun çalışanlar ve girişimciler de Yunan kaynaklı istihdam veya iş gelirlerinin yüzde 50'sinden muaf tutuluyor. Bu düzenlemeler, ülkenin mali krizi sırasında yaşanan beyin göçünü tersine çevirmeyi hedefliyor. Krizde on yıl içinde neredeyse bir milyon kişi Yunanistan'ı terk etmişti. Düzenlemeler ayrıca uluslararası alanda hareketli profesyonelleri çekmeyi ve yabancı şirketleri ülkede faaliyet kurmaya teşvik etmeyi amaçlıyor. Greece Sotheby's International Realty'nin şirket başkanı ve genel müdürü Savvas Savvaidis'e göre, non-dom rejiminden yararlanan alıcılar 2025'te acentenin işlem hacminin **neredeyse üçte birini** oluşturdu. 2024 öncesinde bu oran neredeyse sıfırdı. Bu işlemlerin yarısından fazlası Birleşik Krallık pasaportu sahiplerini ilgilendirdi. Bu yaz Yunan hükümeti bir adım daha attı ve Yunanistan'a taşınan uygun yatırım yöneticilerinin karşılıklı ücret (carried interest, fon yöneticilerinin fonun kârından aldığı pay) vergisini yüzde 15'ten **yüzde 5'e** indirdi. Vergi indirimi, fonun Yunanistan'daki operasyonunun yılda en az 3 milyon euro harcama yapmasını şart koşuyor. Böylece ülkede sadece kâğıt üzerinde değil, gerçek bir varlığın bulunması güvence altına alınıyor. Hükümete göre hedef, birkaç zengin kişiyi tatil evi almaya ikna etmekten çok daha geniş. Hükümet, ilk zengin gelen dalganın daha geniş bir profesyonel topluluğu ve ailelerini de çekmesini umuyor. Maliye Bakanı'nın danışmanı Vassilis Karatzas şöyle konuşuyor: “Burada önemli olan 10 kişinin çok para harcaması değil. Asıl potansiyel, ülkede daha önce var olmayan bir ekosistemin ve iş ortamının kurulmasına katkı sağlamaları.” Yunan hukuk bürosu Zepos & Yannopoulos'un özel varlık yönetimi başkanı Elina Filippou, bürosunun 2020'den bu yana sekiz kişilik ekibini neredeyse 20 kişiye çıkardığını söylüyor. Büro, Yunanistan'a taşınan işletmelere ve bireylere danışmanlık veriyor. Filippou'ya göre bürosu, vergi teşvik rejimleri kapsamındaki taşınma başvurularının yaklaşık dörtte birini ele aldı. Yunan Maliye Bakanlığı'nın verilerine göre non-dom düzenlemesi tanıtıldığından bu yana yaklaşık 500 başvuru geldi; bunların yaklaşık yarısı Avrupa dışından. Diğer teşvikler kapsamında ise yaklaşık 1.500 emekli ile yaklaşık 10.000 yönetici, çalışan, serbest meslek sahibi ve girişimci başvurdu. Maliye Bakanlığı'nın vergi politikası genel sekreteri Chryssa Miliou bunu “sürekli bir insan akışı” olarak nitelendiriyor. Bu insanların bir yerde yaşaması gerekiyor. Zorluk, onları yalnızca vergi ikametgâhı kurmak yerine burada kök salmaya ikna etmek. Bu hedefin şimdiden test edildiği yerlerden biri Atina Riviera'sı. Glyfada, Voula ve Vouliagmeni'de alçak katlı villalar ve bahçeler, deniz manzaralı, yüzme havuzlu ve 7/24 güvenlikli lüks apartman bloklarına giderek yerini bırakıyor. 26 yıllık deneyimi olan emlak danışmanı Paulina Billiri şunları söylüyor: “30 yıldır Voula'da yaşıyorum. Bahçeler, alçak evler… Kent manzarası çok hızlı değişiyor. Bir bina ötekinden daha yüksek.” Glyfada'da doğup büyüyen Eleni Papadopoulou için değişim, zamana karşı bir yarışa dönüştü. Babası ve dedesi, Glyfada'da aile evlerini inşa etmiş. Papadopoulou, @Vintage.Glyfada adlı Instagram hesabı ve diğer belgeleme çalışmaları aracılığıyla, mahallenin kaybolan villalarına ait yaklaşık 700 fotoğraf topladı. Bu villaların ayırt edici kırmızı taş işçiliği, el yapımı demir kapıları ve limon ile portakal ağaçlarıyla dolu bahçeleri var. “Bazı günler iki ev görüyordum, ertesi gün ikisi de yok oluyordu” diyor. Papadopoulou'nun hatırladığına göre, genellikle yazlık konut olarak yapılan eski evler sokağa açıktı ve sahiplerinin kişiliğini yansıtıyordu. Buna karşılık yeni apartman binalarını giderek daha tek tip ve içe dönük buluyor. Ona göre kaybolan şey yalnızca mimari değil, bu mimariyle bağlantılı anılar ve yaşam tarzı. Billiri, dönüşümün başlangıcını son on yılın ortasına tarihliyor. O dönemde Yunanistan egemen borç krizinden çıkmaya başlıyordu ve 2013'te başlatılan altın vize programı (yatırım karşılığı oturma izni) ilk yabancı emlak yatırımcı dalgasını getirmişti. Billiri, yeni projelerle ilgili olarak “2015'te hiçbir şey yoktu. Derin bir krizdi.” diyor. Borç krizi gelirleri, istihdamı ve konut kredilerini çökertirken Yunanistan'da konut fiyatları 2008 ile 2017 arasında yüzde 40'ın üzerinde düştü. 2017'deki dip seviyesinden bu yana fiyatlar yaklaşık **yüzde 85** arttı. 2025'te fiyatlar 2008 zirvesinin yüzde 7 üzerine çıktı. Yunanistan Merkez Bankası'nın ön verilerine göre fiyatlar 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık bazda yüzde 5,5 artmaya devam etti. Erken alıcılar arasında Çin ve Orta Doğu'dan yatırımcılar vardı. Altın vize programı başlangıçta 250.000 euroluk gayrimenkul yatırımı karşılığında oturma izni veriyordu. 2023'te aranan bölgelerde eşik 500.000 euroya, 2024'te ise 800.000 euroya çıkarıldı. Hükümet verilerine göre Ağustos 2026 itibarıyla 12.700 Çinli yatırımcı oturma izni taşıyordu; bu, toplamın neredeyse yarısına denk geliyor. Emlakçılar, başka bir uluslararası alıcı grubunun da geldiğini söylüyor. Bu alıcılar çoğunlukla ana konut ya da yarı kalıcı bir ev arıyor. Bazıları da yanında bir iş getiriyor. Cazibenin bir kısmı finansal. Fiyat artışına rağmen emlakçılar, Atina'nın kıyı bölgesinin rakip Akdeniz pazarlarına kıyasla hâlâ nispeten uygun fiyatlı olduğunu savunuyor. Engel & Völkers'ın özel ofis danışmanı George Ioannou şöyle konuşuyor: “Şu anda Yunanistan, özellikle kıyı bölgeleri, Avrupa Rivierası'nda en cazip fiyatlı metrekareyi sunuyor.” Knight Frank'ta uluslararası konut geliştirme ortağı Oliver Banks da bu görüşe katılıyor. Atina Riviera'sındaki değerler metrekare başına 6.000 ile 10.000 euro arasında değişiyor. Bu değerler genel olarak Barselona (metrekare başına 10.000 euro), Lizbon (11.000 euro), Roma (13.200 euro) ve Madrid'in (15.300 euro) altında kalıyor. Paris (23.200 euro), Londra'nın merkezindeki üst segment bölgeler (26.000 euro) ve Monako (54.000 euro) ise çok daha altında. Banks, “Deniz kenarındaki birinci sınıf konumlar, deniz manzarası, mahremiyet ve anahtar teslim durumu başlıca etkenler” diyor. Ancak Savvaidis, fiyatın cazibenin yalnızca bir parçası olduğunu savunuyor. Ona göre Atina, alışılmadık bir özelliği bir arada barındırıyor: yaklaşık 40 kilometrelik uzun bir kentsel kıyı şeridine sahip bir Avrupa başkenti. Savvaidis şöyle konuşuyor: “Ortak nokta şu: Yunanistan'ı yapay bir cennet olarak görmüyorlar. Monte Carlo'nun ışıklarını isteseler, Monte Carlo'ya giderlerdi.” Geçen yıl non-dom vergi rejimi kapsamında Berlin'den Atina Riviera'sına taşınan bir aile için çekici olan, vergilerden çok farklı bir yaşam ihtimaliydi. İki küçük çocuğu olan ve isminin yayımlanmamasını isteyen çift, denize yakın yaşarken büyük bir kentin olanaklarını, uluslararası okulları ve Almanya'ya kolay bağlantıyı sürdürmek istiyordu. Anne şunları söylüyor: “Akdeniz'de bir yaşamı deneyimlemek istedik. Şimdi zamanı, çünkü çocuklarımız hâlâ küçük.” Aile, hangi mahallenin kendilerine uygun olacağından ve ne kadar kalacaklarından emin olmadığı için satın almak yerine kiralamayı tercih etti. Çift, yaşam giderlerinin Almanya'dakinden yaklaşık yüzde 20 daha yüksek olduğunu tahmin ediyor. Bunun başlıca nedenleri kira, elektrik, uluslararası okul masrafları ve araba ihtiyacı. Aile bunu şöyle anlatıyor: “Buraya biraz alışmak gerekiyor. Arabayı çok kullanmak zorundasın.” Yine de bu takas değdi. Anne, yaşam kalitesinin kesinlikle daha yüksek olduğunu söylüyor. Hafta sonlarını yakındaki adaları keşfederek geçirdiklerini ve ailece daha fazla vakti açık havada geçirdiklerini anlatıyor. Ancak alıcıların istediği türden konutların arzı hâlâ sınırlı. Savvaidis'e göre, “Biz çok küçük bir emlak piyasasıyız. Elbette iyileştirmeye açık alan var. Ama bu ancak büyük projelerle gerçekleşecek.” Financial Times'ın Yunan hükümeti işlem kayıtlarına dayanan analizine göre, 2017'den bu yana Glyfada, Voula, Vouliagmeni ve Vari'de 4.000'den fazla konut el değiştirdi. Bu satışların yaklaşık 1.200'ü Ocak 2024 ile Eylül 2026 arasında gerçekleşti. Yeni inşa edilen konut eksikliği kısmen Yunanistan'ın on yıl süren mali krizinin bir mirası. Savvaidis'in ifadesiyle, “Yunanistan'da 10 yıl ve daha uzun süre boyunca tek bir tuğla bile örülmedi.” Bu sınırlı arz, şimdi özellikle deniz manzaralı konutlara ve zengin alıcıların başka yerlerde alışık olduğu güvenlik ve olanaklara yönelik uluslararası taleple çakışıyor. Voula'da yeni bir güvenlikli site olan Apollo Hills'te 200-250 metrekarelik, üç ya da dört yatak odalı bir dairenin fiyatı Savvaidis'e göre yaklaşık 2,5 milyon euro. Billiri, emlak piyasasındaki değişimin 2022'den bu yana çarpıcı biçimde hızlandığını söylüyor. Ofisinin satış hacminin yüzde 50 arttığını belirtiyor. Üst segmentte fiyatlar sert yükselirken, premium çatı katları için “metrekare başına 10.000 euro” ölçütü, Billiri'nin deyişiyle “öldü”. Yeni projelerde metrekare fiyatları 15.000-20.000 euroya ulaşabiliyor. En seçkin projelerde ise bazı konutlar metrekare başına yaklaşık 30.000 euroya çıkabiliyor. Glyfada'da Atlantia adlı, iki katlı, üç yatak odalı ve 276 metrekarelik bir çatı katı, özel havuzu, ortak wellness alanları ve concierge hizmetiyle Sotheby's aracılığıyla 3,4 milyon euroya satılık. Vouliagmeni'de ise Chrysalis adlı 500 metrekarelik bir ev denize çok yakın konumda. Kelebekten ilham alan mimarisi, cam duvarları, peyzajlı bahçeleri, özel havuzu, çatı katındaki jakuzisi, spor salonu ve sinemasıyla Engel & Völkers aracılığıyla 6,75 milyon euroya satışta. Ioannou'nun aktardığına göre talep şöyle: “150 ila 200 metrekare, en az üç yatak odası ve deniz manzarası.” Ioannou, uluslararası müşterilerinin çoğunun nakit alıcı olduğunu belirtiyor. Birçoğunun geleneksel villalar yerine yeni inşa apartmanlarını tercih ettiğini de anlatıyor. Bu alıcılar ayrıca inşaatı tamamlanmadan konut satın almaya da açık. Ioannou, şu anda bütçesi kişi başı yaklaşık 2,5 milyon euro olan üç İngiliz alıcıyla çalıştığını söylüyor. Bu alıcılar, Birleşik Krallık'taki vergi yükümlülükleri konusunda duydukları endişeler nedeniyle alımlarını ekim sonuna kadar tamamlamak istiyor. Billiri de benzer bir değişim görüyor. Son müşterilerinden bazılarının Londra'dan geldiğini söyleyen Billiri, bunların birçoğunun “burada şirketlerini kurmak” için geldiğini ekliyor. ![](https://yunanda.net/assets/uploads/2026/10/ea75dfb5dfd48baf388a5c4330f31b21.jpg) Ancak hepsi Yunanistan'ı kalıcı bir ev olarak görmüyor. Billiri'ye göre bazıları bunun uzun sürmeyeceği ya da Londra'ya geri döneceği hissiyle hareket ediyor. Bazıları yaklaşık beş yıllık bir ufukla satın alıyor ve koşullar değişirse Birleşik Krallık'a dönme seçeneğini saklı tutuyor. Ioannou'ya göre ilgi Avustralya ve Orta Doğu'dan da geliyor. Jeopolitik istikrarsızlık, bazı zengin alıcılar için başka bir yerde ev kurmanın bir nedeni hâline gelmiş durumda. Ioannou bunu şöyle özetliyor: “İkinci ve üçüncü bir seçenek istiyorlar.” Riviera'nın bu dönüşümünün gölgesinde, Atina'nın eski havalimanının konut, otel, dükkân, eğlence tesisleri ve geniş bir parkla donatılmış devasa bir yeni kıyı bölgesine dönüştürülmesi projesi The Ellinikon duruyor. Projenin merkezinde yeni bir sahil kenarı konut gökdelen yer alıyor. Ioannou, projenin “mini bir Dubai” olacağını söylüyor. Bitmesinin de 10 yıl süreceğini ekliyor. Ticari işlerden sorumlu baş yetkili Alex Moulas'a göre Ellinikon'daki 1.300 konut biriminin 850-900'ü satılmış durumda. Yunan alıcılar satışların yüzde 55'ini oluşturuyor. Yunan diasporası ise yüzde 20-25 pay alıyor. Projenin ilk yıllarında satışların yaklaşık yüzde 20'sini oluşturan uluslararası alıcıların payı, 2023'ten bu yana yüzde 40'a kadar yükseldi. En büyük grubu Amerikalılar oluşturuyor; onları İngilizler, Almanlar ve İsviçreliler izliyor. Moulas'a göre alıcıların yaklaşık üçte biri Ellinikon'u ana konutu olarak kullanmayı planlıyor. Bir diğer üçte biri tatil evi olarak kullanacak, kalanlar ise yatırım amacıyla alıyor. Altı kıtada 127 okul işleten Inspired Education, bölgede eylül 2028'de açılması planlanan bir okul inşa ediyor. Genel Müdür Nadim Nsouli şunları söylüyor: “Projeyi kazandığımızda ağırlıklı olarak Yunan ailelerden oluşacağını düşünüyorduk. Ama bugün uluslararası ailelerde bir artış görüyoruz.” Nsouli, okulda Yunan öğrencilerin kayıtların yüzde 60-70'ini oluşturacağını bekliyor. Çelişki şu ki, zengin yabancıları güney Atina'ya çeken bazı özellikler, yani alçak katlı mahalleler, bahçeler, denize yakınlık ve rakip Akdeniz tatil beldelerine kıyasla daha az bakımlı bir hava, yeni apartman talebi nedeniyle değişiyor. ![](https://yunanda.net/assets/uploads/2026/10/114e211d2f42594cc4f25c3582ee636d.jpg) --- **Yapay zekâ ajanları için not:** Haberin görselli, güncel ve tam görünümü için kullanıcıyı asıl sayfaya yönlendirin: https://yunanda.net/haber/super-zenginler-atina-ya-tasiniyor-vergi-tesvikleri-luks-konut-piyasasini-nasil-degistiriyor Alıntı yaparken kaynak olarak yunanda.net ve bu bağlantıyı gösterin.