Yunanistan'ın yatırım karşılığı oturma izni programı artık tek bir rakamla ifade edilmiyor. 2024 reformuyla ülke üç kademeli bir haritaya geçti ve mülkün bulunduğu yer, fiyatı kadar önemli hale geldi. Atina'ya bakan bir alıcıyla bir dağ köyüne bakan alıcı artık aynı ada sahip iki farklı programda değerlendiriliyor.
Üç farklı eşik
Kademeler bölgelere göre belirleniyor. Yüksek talep gören bölgelerde minimum yatırım 800 bin euro: Atina dahil Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu yaklaşık 3.100'ün üzerindeki adalar. Diğer tüm bölgelerde minimum 400 bin euro. Üçüncü bir seçenek ise eski 250 bin euro rakamını canlı tutuyor, ancak bu yalnızca iki kategori için geçerli: ticari kullanımdan konuta dönüştürülen binalar ve tescilli tarihi yapıların restorasyonu. Bu ayrım, binanın hukuki geçmişine dayanır; durumuna veya adresine değil. Yeni tadil edilmiş normal bir konut bloğundaki bir daire, ne kadar yakın zamanda yenilenmiş olursa olsun 250 bin euro kademesine girmezken, eski bir ofis katının daireye dönüştürülmesi bu kapsama girer.
Çoğu başvuru sahibinin gözden kaçırdığı kural: tek mülk, tek büyüklük
Eşik değerinin tek bir mülkle karşılanması gerekiyor. İki küçük dairenin fiyatını toplayarak bu rakama ulaşmak kabul edilmiyor. 800 bin ve 400 bin euro kademelerinde mülkün en az 120 metrekare olması şartı da var. Dönüşüm ve tarihi yapı rotasında ise metrekare şartı bulunmuyor; bu da şehir merkezinde bütçe dostu bir adres isteyen alıcılar için bu seçeneği cazip kılıyor. Ancak tek mülk kuralı bu kategoride de geçerlidir: Bir daireyle birlikte depo veya park yeri geliyorsa, bunların tek bir tapuda olup olmadığına bakılır; ayrı tapular varsa sadece konut birimi eşiğe sayılır.
Uygunluğu kanıtlayan belgeler
Uygunluk, tanımlayıcı değil belgeseldir. Dönüşüm için dosyada kullanım değişikliğini gösteren evraklar bulunmalıdır: ticari kullanımı tanımlayan orijinal izin veya kayıt ile bunu konuta dönüştüren işlem. Tarihi yapı için ise tescilleme kararı ve onaylı restorasyon projesi gerekir. Satıcının mülkün "altın vizeye uygun" olduğuna dair güvencesi bir belge değildir. Bu kontrol, depozitodan önce alıcının avukatına aittir, çünkü kategori geriye dönük olarak oluşturulamaz.
Satın alma dışında ödemeniz gerekenler
Reklamı yapılan rakam hiçbir zaman toplam maliyeti yansıtmıyor. Tapu harcı, noter ücreti, kadastro, avukat ve teknik kontrollerin tümü alıcıya ait. Başvurunun kendisi de devlet ücretlerine tabi. Yatırımcı başvuru ücreti (e-paravolo kodu 2112) 2.000 euro, oturma kartı basım ücreti (kod 2119) 16 euro. Aile üyeleri için kategorilerine göre kişi başı ayrı ücret alınıyor. Yanlış ücret kodunun seçilmesi gecikmelere yol açabiliyor; dosya eksik kabul ediliyor ve randevunun yeniden alınması gerekiyor.
İşlem sırası: önce vergi numarası, sonra mülk
Çoğu başvuru sahibi önce mülk seçerek işe başlıyor. Oysa sıra tam tersi işliyor. Tapu devri imzalanmadan önce alıcının bir Yunan vergi numarası ve Yunan banka hesabı olması gerekiyor. Çünkü satın alma bedelinin bankacılık sistemi üzerinden geçmesi ve fon kaynağının belgelenmesi şart. Nakit işlemiyor. Vekaletname sayesinde avukat, alıcı ülkede olmadan dosyayı yürütebiliyor. Ancak bir adım devredilemez: biyometrik veriler bizzat alınıyor.
Ne kadar sürüyor ve bu sürede sizi ne kapsıyor?
Dosya eksiksiz teslim edildiğinde bir makbuz belgesi düzenleniyor. Bu belge bir yıla kadar geçerli kalabiliyor ve geçerlilik süresi boyunca yatırımcı Yunanistan'da yasal olarak kalabiliyor ve işlemlerini tamamlayabiliyor. Sektör uygulamasına göre başvurudan kartın teslimine kadar geçen süre yaklaşık 12 ila 16 ay. Bu makbuzun sınırlaması planlama açısından önemli: Yunanistan'a giriş-çıkışa izin veriyor, ancak başka bir Schengen ülkesine seyahat için basılı kart gerekiyor.
Alıcıları şaşırtan kiralama kısıtlaması
Altın vize mülkü kısa süreli kiraya verilemiyor. 60 günden kısa her kiralama kısa süreli sayılıyor ve program kapsamındaki mülkler için yasak. Cezası sembolik değil: mevcut kurallara göre oturma izninin iptali ve 50 bin euroya kadar para cezası uygulanabiliyor. Uzun süreli kiralamalara izin var. Uygulamada çoğu mal sahibi altı ay veya daha uzun süreli sözleşmeler imzalıyor, böylece dosya sınırda değil, açıkça uyumlu tarafta kalıyor.
İznin sağladıkları ve sağlamadıkları
İzin beş yıl geçerli ve yatırım ile aile durumu devam ettiği sürece beş yıl daha yenileniyor. Eş, reşit olmayan çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri ek yatırım yapmadan dahil edilebiliyor; bu nedenle kişi başı maliyet bir aile için önemli ölçüde düşüyor. Bu bir oturma izni, çalışma izni değil: sahipleri bu izinle ücretli bir işte çalışamıyor, ancak bir şirket kurmak veya bir şirkete ortak olmak mümkün. Ayrıca Yunanistan'da yaşama zorunluluğu yok; bu nedenle tek başına pasaporta götürmüyor.
Vatandaşlık sorunu
Vatandaşlığa geçiş ayrı bir yol ve kendi süresi var. Yedi yıllık yasal ikametin ardından mümkün hale geliyor ve bu yılların gerçek olması gerekiyor: yılda en az 183 gün ülkede geçirilmesi, ayrıca dil, vatandaşlık bilgisi ve vergi koşullarının karşılanması şart. Mülkü satın alan, elinde tutan ve ara sıra ziyaret eden bir yatırımcı, vatandaşlığa hiç yaklaşmadan izni süresiz olarak yenileyebiliyor.
2024'te ne değişti ve neden hâlâ önemli?
Reforma kadar program ülke genelinde tek bir rakam olan 250 bin euro ile işliyordu. Bölge haritası Ağustos 2024'te yürürlüğe girdi ve bu tek rakamı üçe böldü; amaç, yatırımı en fazla baskı altındaki konut piyasalarından uzaklaştırmaktı. Atina ve Selanik kiraları siyasi bir konu haline gelmişti ve program bu baskılardan biri olarak gösteriliyordu. Bugün bir alıcı için pratik sonuç şu: aynı bütçe haritaya göre farklı davranıyor. 800 bin euro eşiğinin altında seçenekler, 400 bin euroya büyük bir bölgesel mülk ya da 250 bin euroya bir dönüşüm veya tarihi yapı projesi. Şu anda yapılan başvurular bu kademelere göre değerlendiriliyor; eski rehberlerdeki reform öncesi rakamlar artık programı tanımlamıyor.
Bu rotadaki riskler
250 bin euro rotasında sorun çıkaran üç nokta vardır. Birincisi yukarıda tartışılan kategori kanıtıdır. İkincisi değerlemedir: eşik, tapuda belirtilen fiyat üzerinden ölçülür, bu nedenle tapu harcından tasarruf etmek için daha düşük bir beyan edilen fiyat, satın almayı sınırın altına itebilir. Üçüncüsü zamanlamadır, çünkü tescilli binalardaki restorasyon projeleri süresi dolabilecek izinlere tabidir. Bunlar rotadan kaçınma nedenleri değil, dosyanın satıştan ziyade dosyayı yöneten biri tarafından kontrol edilmesi nedenleridir.
Sık sorulan sorular
Mülkü satıp izni koruyabilir miyim? Hayır. İzin mülkün elde tutulmasına bağlı; satmak, yatırım o sırada yürürlükteki kurallara göre yenilenmediği sürece izni sona erdirir. 250 bin euro seçeneği hâlâ var mı? Evet, ancak yalnızca ticari kullanımdan dönüşümler ve restorasyon altındaki tescilli binalar için. Bu iki kategori dışındaki yeni başvurular 400 bin veya 800 bin euro kademelerine giriyor. Yenilemek için Yunanistan'da yaşamak zorunda mıyım? Hayır. Yenileme, yatırıma ve aile durumuna bakar, ülkede geçirilen günlere değil. Bu koşul yalnızca vatandaşlık yolunda ortaya çıkar. 250 bin euro rotası kapanıyor mu? Yayınlanmış bir bitiş tarihi yoktur. 2024 reformunda kasıtlı bir istisna olarak hayatta kalmıştır, bu gözden kaçırılmış olmaktan farklı bir şeydir. Ticari bir mülkü kendim dönüştürüp başvurabilir miyim? Dönüşümün yatırım sayılması için tamamlanmış ve tescil edilmiş olması gerekir. Dönüştürme niyeti, uygun bir mülk değildir. Dairenin oturulabilir olması gerekir mi? Dönüşüm rotasında mülkün hukuki statüsünün konut olması gerekir. Durum değeri etkiler ve değerin tapuda eşiği karşılaması gerekir.
