Yunanistan nüfusunun yarısı ve Atina'yı da içeren Attika bölgesi sakinlerinin yüzde 70'i apartmanlarda yaşıyor. Ancak ortak bir binada yaşam her zaman huzurlu olmuyor. Belirlenen sessiz saatlerde birkaç fazladan desibel, ortak alanların kullanımı, binanın zemin katındaki açık otoparka araç bırakılması, ödenmeyen aidatlar ya da asansör yenilemesi, sakinler arasında bir anda tansiyonu yükseltebilen sorunlardan yalnızca birkaçı.
Apartman sakinlerinin yaptığı değişiklikler ve tadilatlar da gerilimin önemli bir kaynağı. Birçok apartmanda, bu tartışmalar nedeniyle çok sayıda malik için yaşamın "sürdürülemez" hale geldiği artık yaygın biçimde kabul görüyor.
Sorunun çözümü için Yunanistan yeni bir Mülkiyet Yasası hazırlıyor. Adalet Bakanlığı, binaların ve arazinin ayrı ayrı mülkiyete sahip birimlere bölünmesinde kullanılan hukuki çerçeveler olan ortak mülkiyet ile yatay ve dikey mülkiyet mevzuatını köklü biçimde değiştirmek ve tek bir yasada toplamakla görevli 13 kişilik uzman çalışma grubunu kurdu.
Pan-Yunan Malikler Federasyonu (POMIDA) başkanı ve avukat Stratos Paradias'a göre, değerlendirilen başlıca değişiklikler arasında bina işleri, giderler ve bina yönetmeliğindeki değişikliklerin onaylanmasını kolaylaştırmak yer alıyor. Öneriler, bölünmüş mülklerin daha esnek koşullarla ayrılması veya birleştirilmesine izin vermeyi de hedefliyor.
Amaç, yeni yasayı mevcut yasama dönemi bitmeden geçirmek. Ancak apartmanları yöneten kurallar değişene kadar durum karmaşık kalmayı sürdürüyor; anlaşmazlıklar zaman zaman mahkemeye taşınıyor.
1. Ödenmeyen aidat baş ağrısı
Ortak bina giderlerinin ödenmesi, anlaşmazlıkların önemli bir kaynağı olmayı sürdürüyor. Birçok kişinin farkında olmadığı ve son yıllarda sorunu belirgin biçimde kötüleştiren bir etken daha var.
Binlerce daire, apartman yöneticileri sahiplerinin bilgilerini dahi bilmeden, hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiler tarafından yabancı alıcılara satıldı. Çoğu durumda bu daireler kapalı ve boş kalırken sahipleri ortak giderleri hiç ödemiyor, hatta iletişim bilgisi bile vermiyor. Mülkleri sonunda sattıklarında da apartman yönetimine biriken borçları bırakıp gidiyor.
Apartman yöneticileri bir dairenin satıldığını öğrendiklerinde yeni sahiplerden birikmiş tutarları ödemelerini istiyor. Ancak alıcılar, satın almalarından önce doğan borçları ödeme yükümlülükleri bulunmadığı gerekçesiyle bu talebi reddediyor. Mali yük sonunda diğer maliklerin üzerine kalıyor.
Birikmiş aidatlar tahsil edilemediğinde apartman yöneticisi, borçluları önceden uyararak yönetimi temsil eden bir avukat aracılığıyla parayı geri almak için hukuki süreç başlatılmasını görüşmek üzere genel kurul toplamak zorunda. Yöneticinin ayrıca binanın ihtiyat fonunu artırması, böylece mali yükümlülüklerin karşılanmaya devam etmesi gerekiyor.
Apartman yöneticileri ödeme yapmayan maliklere karşı mahkeme kararı ya da ödeme emri de talep edebilir. Bunun için ödenmemiş ortak giderleri ayrıntılandıran bilgisayar çıktısı bildirimler ile geciktirilen ödemelerin tüm dayanak belgelerinin fotokopilerini sunmaları gerekir.
Tarafların ayrıca şunu unutmaması gerekiyor: Apartman yönetiminin ödenmemiş ortak giderler için açtığı alacak davaları, borcun doğduğu yılı izleyen yıldan itibaren beş yıl sonra zaman aşımına uğruyor.
2. Daire içindeki tadilat ve değişiklikler
Çok sayıda malik, ev ya da daire tadilatını sade bir özel mesele olarak görüyor. Ancak uygulamada bu, çatışmaların ikinci büyük nedeni.
Fark şudur: Malikler dairelerinin içinde genellikle değişiklik yapma özgürlüğüne sahiptir; ancak bu özgürlük sınırsız değildir. Yapılan işlerin ortak alanları ya da binanın dış görünümü, taşıyıcı sistemi, balkonları, tesisatları veya diğer maliklerin hakları gibi unsurları etkileyip etkilemediğini belirlemek şarttır. Etkiliyorsa dikkatli hareket edilmelidir.
Örneğin iç duvarı boyamak bir şeydir; duvarı yıkmak, pencereleri değiştirmek, balkonu kapatmak ya da yeni bir kapı açmak bambaşka bir şeydir.
3. Çatı terası tartışmaları
Çatı ya da çatı terası genellikle apartman binasının ortak mülkiyetteki ve paylaşılan bir parçasıdır. Bu, bir malikin sırf erişimi olduğu için alanı kendine ayırıp üzerine inşaat yapamayacağı anlamına gelir.
Anlaşmazlıklar çoğu zaman tam da bu şekilde başlar.
Bir malik çatıyı münhasıran kullanıyorsa bu durum, kat mülkiyetini kuran tapuda açıkça belirtilmelidir. Yine de münhasır kullanım, malikin dilediği gibi inşaat yapabileceği anlamına gelmez.
Çatıyı münhasıran kullanan biri oraya inşaat yapabilir mi? Yanıt kritik bir ayrıma bağlıdır: münhasır kullanım hakkı, yukarı kat çıkma hakkı ile aynı şey değildir; bu ikinci hak, mülkteki payın da girdiği ayrı bir hukuki yetkidir.
Anlaşmazlıklardan kaçınmak için önerilen çatı inşaatı, öncelikle bir mühendis ve bir avukat tarafından değerlendirilmelidir. Kat mülkiyetini kuran tapuyu, bina yönetmeliğini ve geçerli imar kurallarını inceleyip yapı ruhsatı ile diğer izinlerin gerekip gerekmediğine karar vermeleri gerekir.
4. Zemin kat pilotis ve otopark
Birçok apartmanda, zemin katta binanın altında yer alan açık ve çoğu zaman sütunlarla taşınan pilotis alanı başlıca çatışma kaynağıdır.
Otopark yalnızca hukuka uygun şekilde izin verildiğinde kullanılabilir. Otopark yerlerinin bina planlarında, kat mülkiyeti tapusunda ya da ilgili bir hukuki düzenlemede belirtilmesi gerekir. Boş bir alanın varlığı kimseye orada park etme hakkı vermez.
Ortak alana izinsiz araç bırakılması, özellikle erişimi engelliyorsa, bir girişi kapatıyorsa, peyzaj düzenine ya da yangın güvenliğine zarar veriyorsa ya da diğer maliklerin alanı kullanmasını önlüyorsa anlaşmazlıkları tetikleyebilir.
5. Balkonu kapatmak
Balkonu kapatmak da hem imar hem de mülkiyet hukuku açısından sorun yaratan önemli bir değişikliktir.
Balkon, binanın dış görünümüne ve taşıyıcı sistemine bağlıdır. Bugün kaçak biçimde kapatılan bir balkon sonradan mevzuata uygun hale getirilemez; bu durum dairenin gelecekte satılmasında aşılmaz bir engel oluşturur ve şikâyet hâlinde sorunlara yol açabilir.
6. Pergolalar ve balkon tenteleri
Çok sayıda apartman sakini balkonlarına pergola ya da kapalı yapı kuruyor. Ancak bu her zaman kolay bir iş değildir.
Yapı hafif görünse bile binanın dış görünümünü, yapısal sağlamlığını, ortak alanları veya diğer maliklerin haklarını etkileyebilir.
Katlanabilir tente ile kalıcı yapıyı ayırt etmek de önemlidir. Pergola, gölgelik ve metal ya da ahşap yapılar için en güvenli yol, işe girişmeden önce geçerli kuralları her zaman kontrol etmektir.
7. Renkler ve tenteler
Apartman sakinleri, dairelerinin cephesinin rengini tek başlarına değiştiremeyeceğini de bilmelidir. Dış cephe, binanın genel görünümünün bir parçasıdır. Her malik kendi bölümünü farklı renge boyarsa binanın bütünlüklü görünümü bozulur.
Tenteler de sık rastlanan bir anlaşmazlık kaynağıdır. Takılmaları sıradan bir iş gibi görünse de onlar da binanın dış görünümünü etkiler. Birçok apartmanda belirli bir tente rengini ve türünü öngören yönetmelikler ya da kararlar bulunur.
Binanın diğer bölümlerinde kullanılanlardan farklı tente takılması, tutarlı bir görünümün korunması gerektiğine ilişkin olarak malikler arasında anlaşmazlık yaratabilir. Tente takmadan önce maliklerin binanın yönetmeliğinde ne öngörüldüğünü kontrol etmesi gerekir.
