Yıllar süren yasal değişikliklerin, yargı süreçlerinin ve gecikmelerin ardından yapılaşma katsayısı transferi (ΜΣΔ) uzun süren durgunluk döneminden çıkmak üzere. Yunanistan Teknik Odası'nın (TEE) 2024 baharında görevlendirdiği araştırmacılar, yapılaşma katsayısı kabul bölgelerinin (ΖΥΣ) belirlenmesi projesinde ilk 50 belediye biriminin taramasını tamamladı. İlk pakette 194 önerilen bölge yer alıyor. Öte yandan ΜΣΔ tapularını tek bir elektronik sistemde toplayan Dijital Arazi Bankası'nın deneme işletmesi de başladı. Bu sayede tapular, yapılaşma hakkını kabul edebilecek taşınmazlarla eşleştirilebilecek.
Çevre ve Enerji Bakanlığı'nın (ΥΠΕΝ) birkaç gün önce bir seminerde sunulan verilerine göre aktif ΜΣΔ tapularının sayısı 3.837. Bu tapular toplam 428.602 metrekarelik (m²) transfer edilebilir yüzeye karşılık geliyor. Bunlar çoğunlukla on yıllardır kullanılmadan bekleyen haklar. Çünkü bu hakların kullanılması, Yunanistan Devlet Şûrası'nın içtihadında belirtildiği gibi uygun kabul bölgelerini, yani ΖΥΣ'leri gerektiriyor. Ayrıca koruma altındaki binaların, kamulaştırılmış taşınmazların ve benzeri mülklerin sahiplerinin tapularından doğabilecek katsayı arzının, mevcut haklara ek olarak 16,4 milyon m²'ye kadar çıkabileceği tahmin ediliyor.
Tazminat ve kentsel dengeleme aracı
Yapılaşma katsayısı transferi, bir taşınmazdaki yapılaşma haklarının başka bir taşınmaza, yani kabul taşınmazına devredilmesine izin veriyor. Bu ilk kategoriye, diğer şeylerin yanında tarihi binalar, korunan bölgelerdeki taşınmazlar ve geleneksel yerleşimler gibi alanlarda imar kısıtlaması bulunan mülkler giriyor. Bu durumlarda mülk sahibi, mülküne ait yapılaşma katsayısının bir kısmını ya da tamamını kullanamıyor.
Kurumun mantığı, 1979'da yürürlüğe girdiğinde, bir taşınmazda kullanılamayan yapılaşma haklarına yönelik bir tazminat mekanizması oluşturmaktı. Yani katsayı, kullanılamayan taşınmazdan, başka bir bölgede bulunan ve belirli koşullarda ek yapılaşmaya izin verilen bir kabul taşınmazına aktarılabilecekti. Böylece kültürel mirasın korunması ile ortak ya da kamusal kullanım için ayrılmış alanların korunması, mülk sahiplerine yapılan ekonomik tazminatla birleştirilebilecekti.
Ancak aracın uygulanması daha açık kurallar gerektiriyordu. Ek yapılaşma, planlama ve çevresel koşulların bu yükü kaldırabildiği bölgelere yönlendirilmeli. Yunanistan Devlet Şûrası'nın 1994'ten 2017'ye kadar oluşan içtihadı, ΜΣΔ'nin nasıl uygulanabileceği konusunda belirleyici oldu. Yüksek yargıçlara göre transfer, özel olarak belirlenmiş bölgelerde, yani ΖΥΣ'lerde yapılmalı ve kabul bölgesinin taşıma kapasitesi, karakteri ve alansal planlama ihtiyaçlarıyla bağlantılı olmalı. Dolayısıyla yapılaşma hakkı transferi, önceden planlama gerektiren bir kentsel araç olarak ele alınmalı.
Attika ve Makedonya merkezde
Bu nedenle ΜΣΔ, önceden belirlenmiş özel bölgeler içinde gerçekleşmek zorunda. TEE'nin önerdiği 194 ZYS, ülkenin dokuz bölgesinde yer alan 50 belediye biriminde bulunuyor. Bu çalışma, 84 belediye birimini kapsayan proje içinden seçildi. Bunların 62'si Atina Kuzey Sektörü ve Doğu Attika'da, 55'i ise Orta Makedonya'da yer alıyor. Geri kalan bölgeler ülkenin farklı yerlerine dağılıyor: Girit'te (Heraklion ve Hanya bölge birimleri) 32, Magnezya'da 12, Doğu Makedonya ve Trakya'da 11, Ahaya'da (Patras) 6, Orta Yunanistan'da (Sterea Ellada) 6, Kastoria'da 4 ve Nafplio'da 4 ZYS bulunuyor.
ZYS'lerin coğrafi dağılımı, ek yapılaşma imkânı tespit edilen yerlerde kabul alanları oluşturma çabasını yansıtıyor. Araştırmacılar, ZYS'lerin yerleştirilmesinde bölgedeki tapu arzı, arazi kullanımları, geçerli imar koşulları, altyapının durumu, ortak kullanım alanları, erişilebilirlik ve çevresel kısıtlamalar gibi faktörleri inceliyor. Yine de tepkiler şimdiden başladı. Attika'daki Dionysos Belediyesi, ZYS çalışması ile ülke genelinde hazırlanan Yerel Kentsel Planlar arasında uyumsuzluk riskine dikkat çekerek endişesini dile getirdi.
Aktif tapular nerede yoğunlaşıyor
Çevre ve Enerji Bakanlığı'nın (ΥΠΕΝ) sunduğu verilere göre, aktif ΜΣΔ tapuları ülkenin iki büyük kentsel yığılma alanında yoğunlaşıyor. Transfer edilen yüzeyin yüzde 72,4'ü Atina ve Selanik'te, yüzde 27,6'sı ise ülkenin geri kalanında bulunuyor. Bölge düzeyinde bakıldığında Attika ve Orta Makedonya birlikte, toplam transfer edilen yüzeyin yüzde 79,6'sını oluşturuyor.
En fazla transfer edilebilir yüzeye, yani en çok ΜΣΔ tapusuna sahip belediyeler sıralamasında Atina Belediyesi 132.820,93 m² ile birinci sırada yer alıyor. Onu 57.983,52 m² ile Selanik Belediyesi ve 21.624,34 m² ile Pire Belediyesi izliyor. Galatsi, Halandri, Karditsa, Patras, Elefsina, Kordelio-Evosmos, Volos, Kifisia ve Kalamaria'da da önemli yüzeyler kaydediliyor.
Tapuları devreye sokacak araç: Dijital Arazi Bankası
ΜΣΔ tapularının kaydı ve yönetimi için merkezi mekanizma Dijital Arazi Bankası olacak. Yapılaşma katsayısının arzı ile talebi, bu sistemin gişelerinde eşleştirilecek. Süreç coğrafi öncelik öngörüyor. Mevzuata göre arz ile talebin eşleştirilmesi öncelikle aynı belediye içinde aranmalı. Bu mümkün olmazsa bitişik bir belediyede, o da olmazsa Bölge Birimi ya da Bölge düzeyinde yapılmalı.
Sistemi TEE yönetiyor ve platform şu anda pilot uygulama aşamasında. Bu uygulama, Bankanın sisteminin tam olarak devreye girmesine kadar sürecek. Yeni bir aksilik çıkmazsa bu aşamanın 2027'nin başında tamamlanması bekleniyor. Sistemin işleyişi zaten bölgelerin hazırlanması ve yasal onay süreçlerinin ilerlemesiyle doğrudan bağlantılı. Aktif tapuya sahip olmak, katsayıyı emebilecek uygun bir taşınmazın bulunacağını garanti etmiyor. İşlemlerin gerçekleşmesi; eşleştirme kurallarına, arz ve talebe, ayrıca gerekli idari işlemlerin tamamlanmasına bağlı olacak.