Yunanistan'ın konut krizinin çözümü iki kat yukarıda mı olabilir? Başbakan Miçotakis'in TO BHMA konferansında dile getirdiği öneri, yalnızca uzun vadeli kiralama için inşa edilen binalara imar ve mali teşvik sunuyor. Bu öneri, Atina'nın yalnızca yükselen konut maliyetleriyle değil, iklim değişikliğinin sonuçlarıyla da yüzleşmesi nedeniyle yeni bir boyut kazandı.
Sorunun boyutu perşembe günü Prodexpo 2026'da, Atina Ulusal ve Kapodistriyan Üniversitesi'nden (NKUA) çevre ve iklim fiziği profesörü Konstantinos Kartalis tarafından gözler önüne serildi. Kartalis, 'Şehirlerimizi artık var olmayan bir iklim için inşa ettik' dedi. Ona göre inşaat iklim açısından nötr değil. Tasarımına bağlı olarak bir şehrin direncini güçlendirebilir ya da zayıflatabilir. Daha yüksek binalar ise bazı mahallelerdeki koşulları kötüleştirebilir.
Miçotakis, konut arzını genişletmeyi öncelik haline getirdi ve kiralık konut geliştirme modelini (build-to-rent) savunuyor. Bu modelde konutlar tek tek satılmak yerine baştan itibaren uzun vadeli kiralama amacıyla geliştiriliyor. Hükümet kaynaklarına göre hazırlanan çerçeve, geliştiricilere ek imar hakkı (belki bir ya da iki ekstra kat), vergi indirimi, uygun finansman ve daha hızlı izin imkânı sunacak. Karşılığında geliştiriciler, konutları belirli bir süre uzun vadeli kiralama piyasasında tutmak ve uygun fiyatlı kira sunmak zorunda kalacak.
Atina Belediye Başkanı Haris Doukas ise itiraz ediyor. Doukas, konut krizinin 'daha fazla beton' ile çözülemeyeceğini savunuyor. Ona göre öncelik, şehirdeki boş konutların yeniden kullanıma kazandırılması olmalı.
Kartalis, tartışmaya kritik bir değişken daha ekledi. Ona göre kentlerdeki sıcaklık artışı yalnızca iklim değişikliğinden kaynaklanmıyor, şehrin işleyişinden de besleniyor. Yalnızca araç trafiği, kentsel ortamda üretilen ısının yaklaşık yüzde 20'sini oluşturuyor. Aşırı hava olayları ise kentsel mühendislikte temelden farklı bir yaklaşım gerektiriyor. Kartalis ayrıca Atina için yeni bir ana plan (Master Plan) çağrısında bulundu. Ona göre 2012'de kabul edilen mevcut çerçevenin dayandığı temel etkenler değişti. Hellinikon'da yükselen yeni şehir ve Hymettus (Ymittos) Dağı'ndaki planlanan hükümet parkı inşaat ve trafik düzenini şekillendiriyor. Iklim riskinin kendisi de değişti.
Gerçek soru ise piyasaya kaç konut eklendiği değil, bu konutların nerede, hangi koşullarla ve hangi altyapıyla inşa edileceği. Konut kriziyle mücadele, onlarca yıldır kamusal yeşil alan sıkıntısı çeken bir şehrin direncinden ayrı düşünülemez. Çünkü şehir, daha fazla uygun fiyatlı konutu bünyesine katacak.
Yenileme Programları Mercek Altında
Bir sonraki kritik başlık, 'Exoikonomo' enerji verimliliği sübvansiyon programlarıyla ilgili. Prodexpo'da sunulan bulgular, bu programların kapsamının genişletilmesi gerektiğini gösteriyor. Programların yalnızca enerji iyileştirmelerini değil, yaz aylarındaki termal konforu, iç hava kalitesini ve yapısal güvenliği de kapsaması öneriliyor.
NKUA Fizik Bölümü'nden profesör Margarita Niki Assimakopoulou, araştırmacıların incelediği binaların çoğunun yazın aşırı ısındığını belirtti. Bunun nedeni, yenileme çalışmalarının ağırlıklı olarak kış ısıtma ihtiyacına odaklanması. Yeterli güneşlik gölgelendirme olmadan enerji açısından iyileştirilmiş bir mülk bile sıcak aylarda ciddi sorunlarla karşılaşabilir. Özellikle ofislerde iç hava kalitesinin düşük olması, yenileme planlarında daha fazla faktörün dikkate alınması gerektiğini ortaya koyuyor.
Bir diğer eksik, yapısal bütünlükle ilgili. Exoikonomo genellikle sübvansiyon kapsamındaki konutlar için tam bir yapısal değerlendirme şart koşmuyor. Bu da yapısal güvenliği hiç değerlendirilmemiş eski binalara enerji iyileştirmesi için kaynak aktarılması riskini doğuruyor. Yunanistan Teknik Odası (TEE) Başkanı Giorgos Stasinos, enerji iyileştirme programlarının yapısal denetimlere ve gerektiğinde yapısal ve depreme karşı güçlendirmeye bağlanması çağrısını defalarca yineledi.
Asıl soru, binalardaki stoğu yenilemek için ayrılan Avrupa fonlarının bütünleşik biçimde kullanılıp kullanılmadığı. Yoksa programların enerji verimliliğini, direnci ve güvenliği birlikte ele alacak şekilde yeniden tasarlanıp tasarlanmayacağı. Aksi halde kamu parası, binaların en ciddi zayıflıklarını görmezden gelen müdahalelere harcanma riskiyle karşı karşıya.
Yine de enerji iyileştirmeleri önümüzdeki yıllarda planlamanın merkezinde kalacak. 6 Ağustos'ta Yunanistan, enerji direncini güçlendiren harcamaları kapsayacak şekilde ulusal istisna maddesinin (mali kuralların geçici olarak esnetilmesine imkân tanıyan hüküm) genişletilmesini Avrupa Komisyonu'ndan talep etti. AB Konseyi bu talebi yalnızca birkaç gün önce onayladı. Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığı'na göre yeni yatırımların 2028 yılına kadar 1 milyar euroyu aşması bekleniyor. Bu yatırımlar, diğer alanların yanında enerji depolama, enerji verimliliği ve enerji altyapısını kapsayacak.
Kamu ve Kilise Mülklerinin Açılması
Prodexpo 2026'daki tartışma kamu mülklerine de kaydı. Konuşmacılar, atıl varlıkların nasıl gelir, istihdam ve toplumsal yarar sağlayan altyapı üreten verimli sermayeye dönüşebileceğini ele aldı.
Ulusal Kalkınma Fonu'ndan (eski adıyla Süper Fon) Michalis Anagnostakos, kamu mülklerinin tek tek varlıklar yerine ulusal sermaye olarak ele alındığını söyledi. Ona göre bu mülkler, vatandaşa en yüksek faydayı sağlamak için daha geniş kriterlere göre değerlendiriliyor. Anagnostakos, Selanik Uluslararası Fuarı arazisinin 200 milyon euroluk yenilenmesine dikkat çekti. Bu proje yeni istihdam, 1.000'den fazla otopark ve 12 hektar yeşil alan yaratacak. Önemli demiryolu istasyonlarının geliştirilmesi için 400 milyon euroluk ihalenin 2026 sonuna kadar başlatılması planlanıyor. Ancak Anagnostakos, yatırımı hızlandırmak için esnekliği kısıtlayan ve süreçleri uzatan süregelen izin sorunlarının çözülmesi gerektiğini belirtti.
Epidavros Piskoposu Nikodimos ise farklı bir bakış açısı sundu. Nikodimos, Yunanistan Kilisesi'nin Merkezi Kilise Mali Hizmeti'nin genel müdürü. Kiliseye göre mülkler, korunması, büyütülmesi ve sosyal yarar gözetilerek gelecek nesillere devredilmesi gereken bir miras. Kilisenin tarihte sahip olduğu geniş arazilerin yalnızca yüzde 4'ü kalmış durumda ve geriye kalanların önemli bölümü bağlı durumda. Nikodimos, Petraki Manastırı'na ait arazi üzerine inşa edilen Evangelismos Hastanesi'ne dikkat çekti. Devletle olan sözleşmeleri sona ermiş Sotiria ve Asklepieio Voula hastanelerini de anlattı.
Kilise, bu alanlar üzerindeki mülkiyet anlaşmazlıklarını çözmeyi ve kalan mülklerini kamu yararına geliştirmeyi hedefliyor. Değerlendirilen seçenekler arasında öğrenci ve çalışanlar için uygun fiyatlı konut da yer alıyor.
