Atina konut piyasasında görünmez bir sınır oluştu. Bu sınır güney banliyöleri hem kuzey banliyölerden hem de Atina havzasının geri kalanından ayırıyor. Daha açık söylemek gerekirse, yerli alıcıların zorlansa da hâlâ rekabet edebildiği bir piyasa ile hem satın alma hem de kiralama açısından bambaşka bir düzeyde işlerin döndüğü bir piyasa arasında ayrım var.
Gayrimenkul patlaması her yerde alım ve kiralama maliyetlerini yükseltti. Ancak kuzey-güney karşıtlığı, Atina konut piyasasının son yıllarda ne kadar tersine döndüğünü en açık biçimde gösteriyor. Çok yakın zamana kadar kuzey banliyöler bölgenin en çok arzu edilen yerleşim yeri olarak görülüyordu ve buradaki fiyatlar bir sonraki en popüler bölgenin çok üzerindeydi.
Atina Rivierası'nda, özellikle de en pahalı mahallelerinde, ev satın almak yavaş yavaş yalnızca çok zenginlerin oynayabildiği bir oyuna dönüşüyor. Yabancı yatırımcılar, yurt dışında yaşayan Yunanlar ve yüksek servete sahip alıcılar, yüksek gelirli Yunan hanelerinin bile giderek ulaşamadığı fiyatlarda mülk arıyor. Uzun yıllardır sektörde çalışan bir gayrimenkul uzmanı durumu açık sözlüyle özetledi: “Yunanlar güney banliyölerden vazgeçti, çünkü ülkede bir eve 2 milyon euro harcayabilecek kişi çok az.”
Metrekare başına 29 bin euroya kadar
Gayrimenkul danışmanlık firması Kentriki-Savills Greece'in verileri, Atina Rivierası'nda fiyatların ne kadar yükseldiğini gösteriyor. Firmaya göre Glyfada'daki üst segment konutlar metrekare başına yaklaşık 10 bin ila 16 bin euroya satılıyor. Voula'da bu aralık 10 bin ila 18 bin euro arasında. Arzın sınırlı olduğu Vouliagmeni'de fiyatlar metrekare başına 14 bin ila 29 bin euro arasında seyrediyor ve olağanüstü mülkler bu rakamın da üzerine çıkabiliyor.
Yine de firmaya göre güney banliyöler tek bir pazar gibi görülmemeli. Glyfada kentsel ve kozmopolit bir yaşam sunuyor; Voula alan, mahremiyet ve aile dostu bir ortam sağlıyor; Vouliagmeni ise münhasırlık sunuyor. Palaio Faliro ve Alimos biraz daha geniş bir piyasa oluşturuyor. Burada kaliteli konutlar metrekare başına yaklaşık 6 bin ila 12 bin euro fiyatla satılıyor.
Elliniko ise tamamen farklı bir durum. Buradaki alıcılar yalnızca mülk için değil, bölgede önümüzdeki yıllarda yapılacak dev yeniden geliştirme projesinden doğması beklenen değer için de ödeme yapıyor. Üst segmentteki fiyatlar şu anda metrekare başına yaklaşık 7 bin ila 12 bin euro arasında.
Kuzey banliyöler geride kalıyor
Spektrumun diğer ucunda Atina'nın kuzeydoğu yayını oluşturan mahalleler yer alıyor. Bunlar arasında Papagou, Cholargos, Agia Paraskevi, Pefki, Melissia, Vrilissia ve Neo Irakleio bulunuyor. Bu bölgelerde fiyatlar yükseliyor, ama aynı hızda değil. Yeni konutlar genellikle metrekare başına 4 bin ila 4.500 euroya satılıyor, bazı durumlarda ise 5 bin ila 5.600 euroya ulaşıyor. Bu da söz konusu bölgeleri Yunan alıcılar için çok daha gerçekçi seçenekler haline getiriyor.
Fark kiralarda da kendini gösteriyor. RE/MAX'in yakın tarihli bir araştırmasına göre güney banliyölerdeki ortalama kira metrekare başına 11,10 euroya ulaştı. Vari ve Varkiza 13 euroyla başı çekiyor; onları 12,40 euroyla Glyfada, 12 euroyla Voula ve Elliniko izliyor. Elliniko'da kiralar tek bir yılda yüzde 9,1 arttı. Kuzey banliyölerde ise 2026 için ortalama kira metrekare başına 10,30 euro. Bu rakam 2025'te 10 euroydu ve yıllık yaklaşık yüzde 3'lük bir artışa karşılık geliyor.
Yine de yükselen maliyetler, yakın zamana kadar pahalı banliyölerden uzaklaşan kişiler için bir sığınak olan bölgelere de yayılıyor.
Kökteki sorun: Konut kıtlığı
Temel sorun arz eksikliği. Önceki on yılda inşaat faaliyetleri çöktü. 2011 ile 2021 arasında yaklaşık 225 bin konut inşa edilirken, tahmini talep 405 bin konuttu. Artan hane sayısı ve birçok evin kısa süreli kiralamaya kayması ile birleşince, mevcut konut stoku ciddi ölçüde azaldı.
Yunanistan'da 180 bin konutluk açık olduğu tahmin ediliyor. Yılda yaklaşık 35 bin yeni binanın inşa edildiği mevcut tempoda, diğer tüm koşullar değişmezse bu açığın kapanması yaklaşık beş yıl sürer. Piyasa kaynaklarına göre yatırım karşılığı oturum hakkı sağlayan Altın Vize programı ve yatırım getirisi arayışı, mülkler için rekabeti artırıyor ve yukarı yönlü spirali besliyor.
Yunanistan Merkez Bankası Başkanı Yannis Stournaras, ΤΟ ΒΗΜΑ gazetesinin yakın zamanda düzenlediği “Atina İçin Diyaloglar” konferansında konuştu. Ülkenin yalnızca yeni konut inşa etmek yerine boş konutları yeniden piyasaya kazandırması gerektiğini vurguladı. Atina'nın yeni bir yatırım döngüsünün merkezinde olduğunu söyledi. Özellikle yurt dışından gelen büyük sermaye girişleri ve hem konut hem ticari mülklere artan talep yaşanıyor; bu da istikrarlı biçimde yükselen fiyatlarda kendini gösteriyor.
Bu eğilim konut kredilerinde de görülüyor. Ocak-Ağustos 2026 döneminde yeni konut kredileri 2,26 milyar euroyla 12 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Bu, 2025'in aynı dönemine göre yüzde 88 artış anlamına geliyor. Bankacılık kaynakları, hükümetin “Spiti Mou 3” (Evim 3) konut programının da etkisiyle kredi büyümesinin artmaya devam etmesini bekliyor.
