Yıllar süren yasal değişikliklerin, yargı tartışmalarının ve gecikmelerin ardından yapılaşma katsayısı transferi uzun süren hareketsizlik döneminden çıkmaya hazırlanıyor.
Yunanistan Teknik Odası'nın (TEE) 2024 baharında görevlendirdiği araştırmacılar, Yapılaşma Katsayısı Kabul Bölgelerinin belirlenmesi projesinde ilk 50 belediye biriminin taramasını tamamladı. İlk pakette 194 öneri bölge yer alıyor. Öte yandan Dijital Arazi Bankası'nın deneme çalışması başladı. Sistem, yapılaşma katsayısı tapularını tek bir elektronik sistemde toplayarak bunları, hakları kullanılabilecek kabul mülkleriyle eşleştirmeyi amaçlıyor.
Çevre ve Enerji Bakanlığı'nın (ΥΠΕΝ) yapılı çevre uygulama ve denetim dairesinin bir seminerde sunduğu verilere göre, aktif yapılaşma katsayısı transfer tapularının sayısı 3.837. Bu tapular toplam 428.602 metrekare transfer edilebilir alana karşılık geliyor. Bu haklar, çoğu on yıllardır, kullanılmadan bekliyor. Çünkü haklar ancak Yunanistan Devlet Şûrası'nın (Danıştay benzeri yüksek idare mahkemesi) içtihadında belirtilen uygun kabul bölgelerinde kullanılabiliyor. Ayrıca mülk sahiplerinin talep edebileceği katsayının, mevcut haklara ek olarak 16,4 milyon metrekareye kadar çıkabileceği tahmin ediliyor. Bu artış, koruma altındaki binalar ve kamulaştırılan mülkler gibi kaynaklardan gelebilecek.
Tazminat ve kentsel dengeleme aracı
Yapılaşma katsayısı transferi, bir kaynak mülkten bir kabul mülküne yapılaşma haklarının devredilmesine olanak tanıyor. Birinci gruba, diğer şeylerin yanı sıra tescilli binalar, korunan bölgelerdeki mülkler ve kentsel kısıtlamaların uygulandığı mülkler giriyor. Örneğin geleneksel yerleşimler içindeki mülkler de bu kapsamda. Bu durumlarda mülk sahibi, mülküne ait yapılaşma katsayısının bir kısmını ya da tamamını kullanamıyor.
Bu kurumun mantığı, 1979'da yürürlüğe girdiğinde, bir mülkte kullanılamayan yapılaşma haklarına tazminat sağlayacak bir mekanizma yaratmaktı. Yani katsayı, başka bir bölgede bulunan ve belirli koşullarda ek yapılaşmaya izin verilen bir kabul mülküne aktarılabilecekti. Böylece kültürel mirasın korunması ile ortak ya da kamu yararına ayrılmış alanların korunması, mülk sahiplerinin ekonomik tazminatıyla bağlantılandırılabilecekti.
Ancak aracın uygulanması daha net kurallar gerektiriyordu. Ek yapılaşma, şehir planlamasının ve çevresel koşulların bu yükü kaldırabildiği bölgelere yönlendirilmeliydi. Danıştay içtihatları (1994'ten 2017'ye kadar) yapılaşma katsayısı transferinin nasıl uygulanabileceği konusunda belirleyici oldu. Yüksek yargıçlara göre transfer, özel olarak belirlenmiş kabul bölgelerinde yapılmalı ve kabul bölgesinin taşıma kapasitesi, karakteri ve mekânsal planlama ihtiyaçlarıyla ilişkilendirilmeli. Bu nedenle yapılaşma hakkı transferi, önceden planlama gerektiren bir kentsel araç olarak ele alınmalı.
Attika ve Makedonya merkezde
Buna göre transfer, önceden belirlenmiş özel bölgelerin içinde gerçekleşmeli. TEE'nin çalışması, ülkenin dokuz bölge biriminde yer alan 84 belediye biriminden oluşan projenin içinde, 50 belediye biriminde 194 kabul bölgesi öneriyor. Bunların 62'si Kuzey Atina Sektörü ile Doğu Attika'da, 55'i ise Orta Makedonya'da yer alıyor. Geri kalan bölgeler ülkenin çeşitli yerlerine dağılıyor: Girit'te (Herakleion ve Hanya bölge birimleri) 32, Magnisia'da 12, Doğu Makedonya ve Trakya'da 11, Ahaya'da (Patra) 6, Sterea Ellada'da 6, Kastoria'da 4 ve Nafplio'da 4 kabul bölgesi bulunuyor.
Önerilen bölgelerin coğrafi dağılımı, ek yapılaşmanın tespit edildiği yerlerde kabul alanları oluşturma çabasını yansıtıyor. Araştırmacılar kabul bölgelerinin yerini belirlerken; bölgedeki tapu arzı, arazi kullanımı, geçerli yapılaşma koşulları, altyapının durumu, ortak alanlar, erişilebilirlik ve çevresel kısıtlamalar gibi faktörleri inceliyor. Yine de Atina'daki Dionysos Belediyesi, kabul bölgeleri çalışması ile ülke genelinde hazırlanan yerel kentsel planlar arasında uyumsuzluk riski konusunda şimdiden endişesini dile getirdi. Tepkiler de başladı.
Tapuların yoğunlaştığı yerler
Çevre ve Enerji Bakanlığı'nın sunduğu verilere göre transfer edilen alan, ülkenin iki büyük kentsel kümesinde yoğunlaşıyor. Transfer alanının yüzde 72,4'ü Atina ve Selanik'te, yüzde 27,6'sı ise ülkenin geri kalanında bulunuyor. Bölge düzeyinde Attika ve Orta Makedonya birlikte, toplam transfer alanının yüzde 79,6'sını topluyor.
Transfer edilebilir alanın en çok olduğu belediyelere bakıldığında Atina Belediyesi 132.820,93 metrekare ile birinci sırada yer alıyor. Onu 57.983,52 metrekare ile Selanik Belediyesi ve 21.624,34 metrekare ile Pire Belediyesi izliyor. Galatsi, Halandri, Karditsa, Patra, Elefsina, Kordelio-Evosmos, Volos, Kifisya ve Kalamaria'da da önemli alanlar kaydediliyor.
Tapuları harekete geçirecek araç: Dijital Arazi Bankası
Yapılaşma katsayısı tapularının kaydı ve yönetimi için merkezi mekanizma Dijital Arazi Bankası olacak. Bankanın gişelerinde katsayı arzı ile talebi bir araya getirilecek. Süreç coğrafi öncelik öngörüyor. Yasaya göre arz ve talep eşleştirmesi öncelikle aynı belediye içinde aranmalı. Bu mümkün değilse bitişik bir belediyede, o da mümkün değilse bölge birimi ya da bölge düzeyinde yapılmalı.
Yunanistan Teknik Odası'nın (TEE) yönettiği platform şu an pilot uygulamada. Bu uygulama, bankanın sisteminin tam olarak devreye girmesine kadar sürecek. Bu tarihin, yeni bir aksilik çıkmazsa 2027'nin başında gerçekleşmesi bekleniyor. Sistemin işleyişi ise kabul bölgelerinin belirlenmesi ve yasal olarak kurumsallaşmasıyla doğrudan bağlantılı. Aktif tapuların varlığı tek başına, katsayıyı kullanabilecek uygun bir mülkün bulunacağını garanti etmiyor. İşlemlerin gerçekleşip gerçekleşmeyeceği; eşleştirme kurallarına, arz ve talebe ve gerekli idari süreçlerin tamamlanmasına bağlı olacak.
