Yunanistan'ın Çevre ve Enerji Bakanlığı, İnşaat Katsayısı Kabul Bölgeleri (ZYS) için hazırlanan çalışmaları kamuoyu görüşüne açtı. Çalışmalarda daha yüksek inşaat katsayıları, ek katlar ve yol, yeşil alan ile kamusal alanlara ilişkin yeni şartlar yer alıyor.
Görüşme aşamasındaki önerilerden tüm önlemler hayata geçmese bile kullanılmayan inşaat haklarının aktarılması, 26 belediye bölgesinde 1.854.688 metrekare ek yapılaşma imkânı sağlayabilir. Bu alanlar Kuzey Atina, Ahaya, Heraklion, Hanya, Magnezya, Ftiotida, Argolis, Drama ve Kastoria'da yer alıyor.
Ne Oluşturuluyor
Bu belediye bölgeleri için toplam 91 İnşaat Katsayısı Kabul Bölgesi öneriliyor.
Çalışmaların ilk turu 50 belediye bölgesini kapsayan 194 bölgeyi içeriyor. Bu, 24 ek belediye bölgesini kapsayan 103 bölgenin de önümüzdeki dönemde aşamalı olarak kamuoyu görüşüne sunulacağı anlamına geliyor. Bunların arasında Doğu Attika'da 37, Orta Makedonya'da 55, Doğu Makedonya ve Trakya'da 8 ve Orta Yunanistan'da 3 ek bölge bulunuyor.
Bu bölgeler, Dijital Arazi Bankası üzerinden işleyecek Yunanistan'ın inşaat katsayısı transfer sisteminin temel koşulu. Sistem, mülk sahiplerinin inşaat haklarını, bu hakların doğduğu mülkte kullanamadıkları durumda başka bir mülkte kullanmalarına imkân tanıyor.
3.837 Aktif İnşaat Hakkı Sertifikası
Mevcut verilere göre şu anda 3.837 aktif inşaat katsayısı transfer sertifikası bulunuyor. Bu sertifikalar yaklaşık 428.600 metrekareye karşılık geliyor.
Öte yandan 194 önerilen bölgenin kapsadığı tüm alanlarda inşaat haklarının potansiyel arzı yaklaşık 16,4 milyon metrekare olarak tahmin ediliyor.
İnşaat katsayılarının nerede ve ne kadar artırılabileceği
Çalışmalar, belirlenen bölgelerde inşaat katsayılarında şu artışları öneriyor:
Kifisya'da 0,50'den 1,00'a.
Likovrisi'de 0,80'den 1,00'a.
Metamorfosi'nin sanayi bölgelerinde 1,00'dan 1,60'a.
Nea Erythraia'da 0,60'dan 0,70'e.
Nea İonia'da 0,80'den 1,40'a, her iki sanayi bölgesinde ise 1,00'dan 1,60'a.
Neo Psikiko'da 1,20'den 1,30'a.
Filothei'de 0,60'dan 0,80'e.
Psikiko'da 0,60'dan 0,80'e.
Papagu'da 1,00'dan 1,20'ye.
Holargos'ta belirli planlama bölgesine bağlı olarak 1,20'den 1,50'ye.
Haladri'de belirli planlama bölgesine bağlı olarak 0,80'den 1,30'a.
İnşaat Katsayısı Aralıklarının Anlamı
Gösterilen aralıkların, bireysel önerilerin en düşük ve en yüksek değerlerini temsil ettiğinin altı çizilmelidir. Bu aralıklar, bir bölgenin tamamında tek tip bir artış anlamına gelmiyor; belirli şehir blokları için geçerli oluyor.
Olası Tepki Korkusu
Yunanistan'ın Yeni Yapı Yönetmeliği Kanunu (NOK) kapsamında bina yüksekliklerinin artırılmasına izin veren genel düzenlemeler, Devlet Konseyi (Council of State) tarafından anayasaya aykırı bulunmuştu. Bu düzenlemelere gösterilen tepkinin ardından şimdi asıl soru, belediyelerin bu kez önerilen ek inşaat haklarına karşı yeni bir itiraz dalgası başlatıp başlatmayacağı.
İnşaat Katsayısı Kabul Bölgelerinin nihai olarak kabul edilmesi, kamuoyu görüşmesinin tamamlanmasını ve öngörülen onay sürecini gerektiriyor. Süreç, Yunanistan'ın en yüksek idari mahkemesi olan Devlet Konseyi'nin yasal incelemesinden geçmesi gereken cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle sonuçlanacak.
Bu arada ayrıntılar belirsizliğini korurken Ta Nea gazetesi, harita mühendisi ve kentsel planlama mühendisi Grammati Baklatsi'nin katkısıyla, olası alıcıların ve mülk sahiplerinin bilmesi gereken temel bilgileri 10 soru ve cevapta derledi.
İnşaat Katsayısı Transferi Nedir?
İnşaat katsayısı transferi, katı koşullar altında, bir mülkte kullanılmayan inşaat hakkının belirlenmiş bir bölgedeki başka bir mülke aktarılmasına olanak tanıyor.
Örneğin tescilli bir yapının, koruma niteliğinden ödün vermeden kullanılamayan inşaat hakları olabilir. Hak resmi olarak tanınır ve onaylanırsa sahibi, öngörülen mekanizma aracılığıyla bu hakkı kullanıma açabilir.
Alıcı ise sınırsız bir inşaat hakkı elde etmiş olmuyor. Mülkünün resmi olarak belirlenmiş bir İnşaat Katsayısı Kabul Bölgesinde yer alması ve geçerli tüm şartları karşılaması gerekiyor.
İnşaat Katsayısı Transferi Kimleri İlgilendiriyor?
Sistem iki grup mülk sahibini ilgilendiriyor: kendi mülklerinde kullanamadıkları inşaat haklarına sahip olanlar ile ek inşaat kapasitesi edinmek isteyenler.
Hangi Mülk Sahipleri İnşaat Hakkı Satabilir?
Uygun mülk sahipleri şunlara sahip olanlardır:
Koruma kısıtlamaları nedeniyle izin verilen inşaat katsayıları tam olarak kullanılamayan tescilli yapılar.
Anıt olarak belirlenmiş ve yapı kısıtlamalarına tabi binalar.
Kamusal ya da topluluk kullanımına yönelik alanların oluşturulması için cadde planlama kararlarından ve zorunlu kamulaştırmadan etkilenen mülkler.
Onaylı bir kentsel plan ya da yerleşim sınırları içinde, inşaatın kısıtlandığı ya da yasaklandığı arkeolojik sahalarda veya tarihi alanlarda bulunan mülkler.
İnşaat katsayılarının transferini düzenleyen mevzuatın kapsadığı durumlara girmeleri şartıyla, resmi olarak belirlenmiş özel inşaat kısıtlamalarına tabi mülkler.
Kimler İnşaat Hakkı Satın Alabilir?
Potansiyel alıcılar, resmi olarak belirlenmiş İnşaat Katsayısı Kabul Bölgeleri içinde arsa sahibi olanlardır. Bu şartla, söz konusu mülkte ek inşaata izin verilmesi gerekiyor. Mevzuat, belirli özel durumlarda da bu olanağı öngörüyor.
“Kategori 5” Mülkler İçin Ne Planlanıyor?
“Kategori 5”, ciddi imar ihlali bulunan izinsiz yapı ya da yapıları ifade ediyor.
Dijital Arazi Bankası, bazı durumlar için önerilen çözümlerle bağlantılı. Bu çözümler inşaat haklarının edinilmesini ve ek yasal şartlara uyulmasını kapsıyor. Ancak önerilen bölgelerin duyurulması, bu mülklerin otomatik olarak yasallaştığı anlamına gelmiyor. Ayrıca her izinsiz Kategori 5 yapının yasallaştırma sürecine dahil edilebileceği de söylenmiş değil.
Örneğin bir yapı ruhsatı 150 metrekarelik inşaata izin veriyorsa ama bina fiilen 280 metrekare alan kaplıyorsa, fazla inşaat 130 metrekare, yani yaklaşık yüzde 87 demek oluyor.
Kapsamlı bir değerlendirme mülkün Kategori 5'e girdiğini ortaya koyarsa mal sahibi, önerilen mekanizma kapsamında inşaat hakkı edinme olasılığını inceleyebilir. Ancak bunun için ilgili prosedürün işletilmesi ve tüm yasal şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Tek başına inşaat hakkı satın almak, yapıyı yasallaştırmıyor.
Ne Kadar İnşaat Kapasitesi Aktarılabilir ve Değeri Nasıl Belirlenir?
Örnek olarak 300 metrekarelik bir arsada bulunan, inşaat katsayısı 2,0 olan ve mevcut yapı alanı 250 metrekare olan tescilli bir yapıyı ele alalım.
Teorik azami yapı alanı 600 metrekare, yani aritmetik fark 350 metrekare. Ancak bu, 350 metrekarenin tamamının otomatik olarak aktarılabileceği anlamına gelmiyor. Öncelikle mülkün yasal olarak izin verilen inşaat kapasitesi, varsa özel kısıtlamalar ve aktarılabilir hakkın resmi olarak tanınması değerlendirilmeli.
Fiyatı belirlemek için de aritmetik fark yeterli değil. Mali değer, sistem işler hale geldiğinde geçerli değerleme kuralları ve yasal olarak öngörülen işlem süreciyle belirlenecek.
İnşaat Katsayısı Kabul Bölgeleri Nedir ve İlgililer Nasıl Bulabilir?
İnşaat Katsayısı Kabul Bölgeleri, resmi olarak kurulmaları şartıyla ek inşaat haklarının aktarılabileceği belirlenmiş alanlar.
Yalnızca piyasa talebi yeterli değil. Arazi kullanım kuralları, mevcut yapı yoğunluğu, izin verilen yükseklikler, yol ağı, otopark, kamusal alanlar ve altyapı da hesaba katılmalı.
Her bölgenin kesin sınırları ve önerilen koşulları, çalışmalar yayımlanıp kamuoyu görüşüne sunulduğunda çalışmalara eşlik eden harita ve belgelerle karşılaştırılarak kontrol edilmeli.
Önemli not: Önerilen bölge sayısının açıklanması, bu bölgelerin onaylandığı anlamına gelmiyor. Bölgelerin tamamının değişiklik yapılmadan resmi olarak kurulacağını da garanti etmiyor.
Dijital Arazi Bankası Ne Zaman Faaliyete Geçecek?
Platform pilot aşamaya girdi. Bu aşamadaki işlevler ağırlıklı olarak inşaat hakkı sertifikalarına ilişkin bilgilerin hazırlanması ve kaydedilmesine odaklanıyor.
Pilot dönemin 2026 sonuna kadar uzatılması, bundan hemen sonra inşaat katsayılarını içeren işlemlerin başlayacağı anlamına gelmiyor.
Tam uygulama, çalışmaların tamamlanmasını, kamuoyu görüşmesini, ilgili resmi görüşleri, gerekli cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin çıkarılmasını ve işlem sisteminin faaliyete geçirilmesini gerektiriyor.
Sonuç olarak tüm mülk sahipleri için geçerli, güvenilir ve tek bir başlangıç tarihi bulunmuyor.
İlgili Mülk Sahipleri Şimdi Ne Yapabilir?
Tescilli ya da başka şekilde kısıtlanmış mülklerin sahipleri, bir mühendisten tapu belgelerini, yapı yönetmeliklerini, kısıtlamaları ve varsa mevcut inşaat katsayısı transfer sertifikasını incelemesini isteyebilir.
Hâlihazırda sertifikaya sahip olanlar, bu sertifikanın kaydettirilmesine ilişkin prosedür hakkında bilgi almalı.
İzinsiz yapıların sahipleri, kendi durumları için şu anda hangi yasal seçeneklerin mevcut olduğunu kontrol etmeli.
Ek inşaat hakkı almayı düşünen olası alıcılar ise bölgeleri yöneten nihai düzenlemeleri beklemeli.
İnşaat Hakkı Alıcıları Nelere Dikkat Etmeli?
Bir İnşaat Katsayısı Kabul Bölgesi onaylandıktan sonra bile sınırları içindeki her arsanın aynı inşaat kapasitesi artışından yararlanacağı anlamına gelmiyor.
Belirli mülk, bu mülkün kısıtlamaları, izin verilen yapı hacmi ve ek gereklilikler ayrıntılı biçimde incelenmeli.
Ayrıca inşaat hakkı satın almanın maliyeti, bir inşaat projesinin toplam maliyeti anlamına gelmiyor. Ruhsat, mimari ve mühendislik çalışmaları ile inşaat giderleri de ayrıca ortaya çıkıyor.
Bu nedenle mülk sahipleri yatırım kararlarını yalnızca önerilen bölgeyi gösteren bir haritaya dayanarak vermemeli.
