Yunanistan'da ve Avrupa'da kısa süreli kiralamada ilginç bir tablo ortaya çıkıyor: konaklama geceleri azalırken fiyatlar ve gelirler yükseliyor.
Bu eğilim, talep düştüğünde fiyatların da düşeceğini öngören “görünmez el” ilkesine ters görünüyor. Kısa süreli kiralama piyasasının direnci, uzun vadeli kira bedellerini de yüksek tutuyor. Bu durum özellikle küçük dairelerde belirgin. Konut kiralarının aşırı yükselmesiyle birlikte İspanya'daki konut eylemlerinin hareketliliği Atina'ya da yayılıyor, şimdilik sembolik eylemlerle. Yunanistan'da da Batı Avrupa ülkelerinde olduğu gibi gençliğin öncülüğünde toplumsal patlamalar yaşanıp yaşanmayacağı ise açık bir soru.
Gecelik gelir yüzde 16,6 arttı
Veri analiz şirketi AirDNA'nın Eylül ayına ilişkin yeni raporuna göre (European Review September 2026), Yunanistan'daki kullanılabilir konaklama birimleri geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3 azaldı. Konaklama geceleri ise yüzde 2,7 düştü.
Aynı dönemde ortalama günlük fiyat (Average Daily Rate – ADR), yani kiralanan her gecenin ortalama bedeli, yüzde 13,9 arttı. Böylece Eylül ayında kiralanan konaklamaların ortalama gecelik fiyatı 165 euroya (164,70 euro) yaklaştı.
Mevcut konaklama birimi başına geliri ölçen bir diğer gösterge ise RevPAR (Revenue per Available Rental Night). Bu gösterge, birimin kiralanmış ya da boş olmasına bakmaksızın tüm birimleri hesaba katıyor. Talebi de dikkate aldığı için kısa süreli kiralamanın gerçek performansını daha doğru yansıttığı kabul ediliyor. Yunanistan'da RevPAR yüzde 16,6 arttı ve gecesi başına 99 euroya ulaştı. Gelirler, mevcut tüm konaklama geceleri toplamına bölünerek hesaplanıyor.
Geceler azalırken doluluk oranı 1,4 yüzde puan artarak yüzde 60,2'ye çıktı. Yukarıda da görüldüğü üzere bu, talebin arttığı anlamına gelmiyor. Doluluk artışı, kısa süreli kiralama birimlerinin sayısındaki azalmayla bağlantılı.
Avrupa ile karşılaştırma
Avrupa ortalamasıyla kıyaslandığında, bu Eylül ayında Yunanistan'daki fiyatların daha hızlı arttığı görülüyor (yüzde 13,9'a karşılık yüzde 8,9). Bunda iklim değişikliğinin de payı olduğu anlaşılıyor. Ortalama sıcaklıkların yükselmesi, sonbahar aylarındaki kısa süreli kiralamaları destekliyor. Giderek daha fazla yabancı ziyaretçi, sıcak dalgalarından ve kalabalıktan kaçınmak için “ara sezon”u tercih ediyor. Bu, yüksek ve düşük sezon arasındaki dönem anlamına geliyor. Böylece turist hareketliliği en azından Eylül sonuna kadar uzuyor ve kısa süreli kiralamadaki yüksek fiyatlar da sürüyor.
Avrupa genelinde kısa süreli kiralama birimleri yalnızca yüzde 0,4 arttı. Bu, 2021'den bu yana Eylül ayındaki en düşük artış. AirDNA, takip ettiği 42 Avrupa ülkesinde Airbnb, Booking.com ve Vrbo (eski adıyla HomeAway) platformlarında kullanıma açık 4,04 milyon konaklama birimi saptadı.
Eylül ayında toplam 46,4 milyon kısa süreli kiralama gecesi kaydedildi. Bu rakam, yıllık bazda yüzde 1,2 düşüş anlamına geliyor. Aynı dönemde kiralanan konaklamaların ortalama günlük fiyatı yüzde 8,9 artarak ortalama 141 euroya çıktı. Yani talep düşerken gelirler artıyor. Ortalama doluluk oranı neredeyse değişmeden yüzde 55,4'te kaldı (+0,1 puan). RevPAR ise yüzde 9,1 artarak 78,1 euroya yükseldi.
Talepte düşüş
Avrupa'daki talep düşüşünün büyük kısmı İspanya'dan kaynaklandı. Orada kısa süreli kiralama geceleri yüzde 8,1 azaldı, yani yaklaşık 431.500 gece eksildi. İspanya, Avrupa'daki net talep düşüşünün yüzde 77'sini oluşturdu. Bunun nedeni, daha sıkı ruhsat kurallarının konaklama arzını kısıtlaması. Buna karşılık İtalya'da geceler yüzde 3,5 arttı. Arnavutluk, Polonya ve Birleşik Krallık da olumlu performans gösterdi.
Pahalı kısa süreli kiralama, pahalı kiralar
Atina'da kısa süreli kiralamadaki bu gelişme, kira piyasasını da etkiliyor. Örneğin, giderek daha çok sayıda mülkü olan yönetim şirketleri ve küçük ev sahibi olmaktan çıkan kiralayıcılar, talepteki düşüşü telafi etmek için fiyatları yükseltiyor. Şimdilik bu strateji işe yarıyor. Daha az daire ve daha az geceyle daha fazla gelir elde edebiliyorlar. Kötü niyetli biri bu yönteme “sineğin yağından yağ çıkarmak” diyebilir. Bu durum uzun süreli kiralama ilanlarında da görülüyor. Airbnb için düzenlenmiş küçük mekânlar, öğrenci dairesi adıyla yüksek fiyatlarla ilan ediliyor. Fiyatlar metrekare başına 15 euroyu aşıyor; örneğin 30 metrekarelik bir yer için 500 euro isteniyor.
Yükselen ve kârlı bir diğer faaliyet ise bütün konut komplekslerinin özel öğrenci yurdu olarak inşa edilmesi ya da dönüştürülmesi. Aslında bunlar, “her şey dahil” cazibesiyle sıradan bir daireden çok daha pahalıya kiralanan odalar. Geoaxis şirketinin bir araştırmasına göre, özel öğrenci yurtlarının kiraları tipik dairelere göre ortalama yüzde 40 daha yüksek. Kiralanan alanlar ise yüzde 30 daha küçük.
