Yunan asıllı Avustralyalı iş insanı ve Yellow Brick Road Yönetim Kurulu Başkanı Mark Bouris, konut fiyatlarının art arda beş ay düşmesi üzerine Avustralya konut piyasası için alarm çalıyor.
"Çatlaklar görünmeye başladı" diye uyaran Bouris'e göre, ülkedeki konut patlaması çok daha derin bir düzeltmenin işaretlerini vermeye başladı.
Ülke genelinde konut değerleri marttaki zirvesinden bu yana yaklaşık yüzde 5 gerilerken, Sydney'de düşüş yüzde 7,1 oldu, Melbourne ise yüzde 6,5 kayıp verdi.
Direncini koruyan Brisbane, Perth ve Adelaide gibi piyasalar bile artık geriye gidiyor.
Bouris'e göre sorun yalnızca düşen konut fiyatları değil. Asıl mesele, düşen fiyatların devasa konut kredileriyle, artan taksitlerle, sıkılaşan kredi koşullarıyla ve piyasaya çok düşük özsermayeyle giren borçlularla çakışması.
Uyarı işaretleri çoğalıyor
Evlerin satışı da uzamaya başladı; medyan fiyatlı bir konutun piyasada yaklaşık 38 gün kaldığı, bunun da ekim 2022'den bu yana en uzun süre olduğu bildiriliyor.
Yeni kredi taahhütleri son çeyrekte yüzde 5'ten fazla düşerken, yatırımcı kredileri yüzde 10'un üzerinde geriledi.
Fiyatlar düşüyor. Kredi kullanımı yavaşlıyor. Alıcılar geri çekiliyor.
Haneler ise hâlâ yüksek faiz oranlarının etkisiyle boğuşuyor.
Bu bileşim, Avustralya konut piyasası üzerindeki baskıyı giderek artırıyor.
İlk kez ev alacaklar en kırılgan kesim
En büyük risklerden biri, çok küçük peşinatlarla piyasaya giren yeni alıcılarda toplanıyor.
Hükümet programları, Avustralyalıların yüzde 5 kadar düşük peşinatla ev almasına giderek daha fazla imkân tanıyarak genç alıcıların daha erken piyasaya girmesini sağladı.
Programın geçen ekimde genişletilmesinin ardından 18-25 yaş arası Avustralyalıların başvurularının yaklaşık yüzde 23 arttığı bildiriliyor.
Ancak küçük peşinat, fiyatlar düştüğünde borçluya çok az koruma bırakıyor.
Sydney'de 900 bin dolarlık bir konutu yüzde 5 peşinatla alan bir çifti ele alalım.
Çift 45 bin dolar ödemiş ve yaklaşık 855 bin dolar borçlanmış olurdu.
Sydney'deki yüzde 7,1'lik düşüşün ardından bu konutun değeri kabaca 836 bin dolar olurdu.
Anapara geri ödemeleri bir yana bırakıldığında çift, konutun değerinden yaklaşık 19 bin dolar fazla borçlu kalırdı.
Baştaki peşinatları fiilen bütünüyle silinmiş olurdu.
Yüksek borcun tehlikesi işte budur.
Bir konut grafiğinde mütevazı görünen bir yüzde düşüşü, ağır borç yükü altındaki bir hane için on binlerce dolar anlamına gelebilir.
Konut kredisi stresi baskıyı artırıyor
Yeni borçlular arasında mali sıkıntıların başladığına dair işaretler de beliriyor.
Düşük peşinatlı programlardan yararlanan ilk kez ev alacakların konut kredisi gecikmelerinin yedi ayın en yüksek seviyesine çıktığı, bazı gruplarda gecikme oranının diğer borçluların yaklaşık iki katı olduğu bildiriliyor.
Victoria ve Batı Avustralya'da ilk kez ev alacakların gecikme oranının yaklaşık 0,9 seviyesine yaklaştığı, bu oranın ilk kez ev almayanlarda üçte biri düzeyinde olduğu belirtiliyor.
Bu rakamlar Avustralya'da bir konut kredisi krizi yaşandığını göstermiyor.
Ancak baskının ilk nerede ortaya çıkabileceğine işaret ediyor.
Yeni alıcılar genelde daha küçük peşinat öder, birikmiş özsermayeleri daha azdır ve varlıklarına kıyasla daha büyük kredileri vardır.
Roy Morgan verileri de konut kredisi stresini küresel finans krizinden bu yana en yüksek seviyeye yerleştiriyor.
Daha fazla acı gelebilir
Bankacılık sektörü de konut fiyatlarının daha fazla düşebileceği uyarısında bulunuyor.
Commonwealth Bank bu yıl Sydney için yaklaşık yüzde 6, Melbourne için yüzde 7 ek düşüş öngördü.
HSBC ise ülke genelinde zirveden dibe kadar yüzde 13'e varan düşüş ihtimaline dikkat çekti.
Bunlar garanti değil, tahmin.
Ancak düşüşler bu seviyelere yaklaşırsa etki herkese eşit dağılmayacak.
15 yıl önce ev almış bir ev sahibi, önemli bir düşüşe rağmen hâlâ ciddi özsermayeye sahip olabilir.
Yakın zamanda yalnızca yüzde 5 peşinatla ev alan genç bir çift ise tüm mali güvenlik payının yok olduğunu görebilir.
Konut edinilebilirliği hakkındaki rahatsız edici gerçek
Düşen konut fiyatları zamanla evleri gelecekteki alıcılar için daha ulaşılabilir kılabilir.
Ancak daha ucuz evler, konut sahipliğinin otomatik olarak daha ucuz olacağı anlamına gelmez.
Faiz oranları yüksek kalır ve borçlanma kapasitesi düşerse, fiyatlar gerilerken bile alıcılar ev almakta zorlanabilir.
Mevcut borçlular için ise düşen konut değeri kredi borcunu azaltmaz.
Borç aynen durur.
Değişen yalnızca borcun karşılığındaki varlığın değeridir.
Bugünkü düzeltmenin önemi de buradan geliyor.
Avustralya yıllar boyunca krediye, büyük konut kredilerine ve sürekli sermaye artışına bağımlı bir konut piyasası kurdu.
Fiyatlar yükselirken riskleri göz ardı etmek daha kolaydı.
Artan değerler özsermaye yaratıyor ve borçluların büyük borçları taşımasına yardım ediyordu.
Şimdi fiyatlar ters yönde hareket ediyor.
Yunan asıllı Mark Bouris'in deyişiyle, çatlaklar görünmeye başladı.
