Yunanistan'da konutların üçte biri boş. Ev arayan ve kiranın maaşından ne kadarını alacağını hesaplayan biri için bu rakam neredeyse akıl almaz geliyor. Bu kadar çok boş konut varsa, uygun fiyatlı konut aramak neden hâlâ bu kadar zor?
Bu soruya IOBE (Yunanistan'ın ekonomi araştırma kuruluşu) önemli bir yanıt veriyor. Boş kalan konutlar mutlaka ihtiyaç olan yerlerde bulunmuyor. Ekonomik faaliyetin ve talebin en yoğun olduğu Attika'da boş konut oranı ülkedeki en düşük seviyede. Buna karşılık boş stokun büyük bölümü taşradaki yazlık ve ikinci konutlardan oluşuyor.
Adres farkı yaratıyor
Talebin az olduğu bir bölgedeki boş bir ev, ulusal boş konut stokuna ekleniyor. Ancak bu ev, Atina'da işine yakın bir yer arayan bir çalışanın ihtiyacını karşılayamıyor.
Arzdaki daralma, konut piyasasının finansmanındaki zorluklarla da karşılaşıyor.
IOBE'nin gözlemine göre boş stok çoğu zaman ihtiyacın daha az olduğu yerlerde bulunuyor. Aynı dönemde ekonomik faaliyetin Attika'da yoğunlaşması talebi de oraya çekiyor. Hanehalkı büyüklüğünün küçülmesi ise konut piyasasına bir talep daha ekliyor. Yani daha fazla ama daha küçük konuta ihtiyaç var.
Bu nedenle toplam boş konut sayısı, kiracı adaylarının ihtiyacını ne kadarının karşılayabileceğini tek başına göstermiyor. Arza gelen baskıya başka faktörler de ekleniyor. IOBE, kısa süreli kiralamaya ayrılan konutlara ve «kırmızı» krediler, yani takipteki krediler nedeniyle yeniden yapılandırma veya icra satışı (açık artırma) sürecinde kalan yüz binlerce mülke de değiniyor. Bu kategoriler boş konutlarla birebir örtüşmüyor. Yine de bu kategoriler, stokun önemli bir kısmının hanehalklarını barındırmak için hemen kullanılabilir olmadığı bir piyasa oluşturuyor.
Öte yandan inşaat faaliyeti, derin kriz döneminin düşüşünden toparlanıyor. Ancak konut yatırımlarının GSYH içindeki payı henüz Avrupa ortalamasına ulaşmadı. Malzeme, enerji ve finansman maliyetlerindeki artış, yeni konut eklemeyi zorlaştırıyor ve konutların son maliyetini yükseltiyor.
Konut kredisine erişim sorunu
Arzdaki daralma, konut piyasasının finansmanındaki zorluklarla yan yana gidiyor. IOBE'ye göre yeni konut kredisi kullandırımları 2025'te 2,1 milyar euro olarak gerçekleşti. 2007'de bu rakam yaklaşık 15 milyar euroydu. 2022-2024 döneminde faiz oranlarındaki artış bu gerilemede rol oynadı. Ancak rapora göre faiz artışı, bu kadar büyük bir düşüşü açıklamaya yetmiyor.
Aynı zamanda yabancı talep, 2018'den bu yana fiyat artışını büyük ölçüde Altın Vize (Golden Visa) programı üzerinden destekliyor. Böylece Yunan hanehalklarına verilen konut kredisi sınırlı kalırken, fiyatları yükselen bir piyasa ortaya çıkıyor.
Geri dönüşün sınırları
Kapalı konutların uzun süreli kiralamaya yeniden kazandırılması hâlâ gerekli bir müdahale. IOBE'nin sunduğu stratejide tadilat sübvansiyonları ve vergi teşvikleri tam da bu hedefe hizmet ediyor.
Aynı analiz, ancak mevcut stokun tek başına yetmediğini vurguluyor. Yeni arza da ihtiyaç var. Aksi halde «Evim» (Σπίτι μου) programı gibi alıcılara yönelik destekler, daha fazla kişinin sınırlı sayıdaki konut için yarışması nedeniyle kısmen daha yüksek fiyatlar tarafından yutulma riski taşıyor.
