Geçen salı Sintagma Meydanı'nda öğrencilerin oluşturduğu manzara, Atina'nın merkezindeki sıradan bir protestodan çok daha fazlasıydı. Bu görüntü, hanehalkını giderek daha fazla sıkıştıran bir sorunun belki de en açık göstergesiydi. Konut sorunu yalnızca ev satın almak isteyenleri ilgilendirmiyor. Ödeyebileceği bir kira bedeliyle ev bulmakta zorlanan kesimi de gittikçe daha fazla etkiliyor.
Öğrenciler, konut konusunda önlem alınmasını, öğrenci konut yardımının artırılmasını, öğrenci yurtlarının iyileştirilmesini ve kendilerinin ile ailelerinin daha fazla maddi destek görmesini talep ederek sokağa çıktı. Konu 24 Ekim Cumartesi günü yeniden gündeme gelecek. Bu kez Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığı önünde yapılacak yeni toplantıda icra satışları ve tahliyeler de öne çıkarılacak.
Sorun, Yunanistan'da hiç ev olmaması değil. Sorun, talebin yoğun olduğu yerlerde yeterli sayıda boş konut bulunmaması ve bu konutların ortalama bir hanenin ödeyebileceği fiyatlarda olmaması. Spitogatos'un Prodexpo 2026 kongresinde sunulan araştırmasına göre kira piyasasındaki baskı, satış piyasasına göre yaklaşık üç kat fazla. Ülke genelinde kiralık her konut için 2,4 benzersiz ilgi talebi kaydediliyor. Satılık konutlarda bu oran 0,79. Kiralık her ilan için yapılan arama sayısı ise 23'e ulaşıyor.
Attika'da kirası 600 euroya kadar olan konutlara, mevcut arzın birkaç katı talep var. Bu kategoride kalan konutların büyük bölümü düşük enerji sınıfında yer alıyor ya da önemli tadilat gerektiriyor.
Satış piyasasında da benzer bir tablo var. En büyük açık, değeri 300.000 euroya kadar olan konutlarda görülüyor. Talebin büyük kısmı tam da bu fiyat aralığında yoğunlaşıyor. Öte yandan 550.000 euronun üzerindeki en pahalı konutlarda arz ve talep daha dengeli görünüyor.
Boş evler
2021 nüfus sayımı verilerine göre ülkenin toplam konut stoku 6,5 milyonu aşıyor. Bunların yüzde 34,5'i boş olarak beyan ediliyor. Birçok konut tadilat gerektirdiği için kapalı duruyor. Bazıları miras ya da mülkiyet sorunları, bazıları ise Kadastro (tapu kadastrosu) ile ilgili sorunlar nedeniyle boşta. Bazıları tatil evi olarak kullanılıyor, bazıları kısa süreli kiralamaya geçmiş. Bir kısmı ise ödenmeyen krediler nedeniyle bankaların ve kredi yönetim şirketlerinin (servicer) portföyüne geçmiş. Öte yandan boş stokun önemli bir bölümü, talebin düşük ya da azalan olduğu bölgelerde bulunuyor. Nüfusu azalan bir yerleşimdeki boş bir ev, Atina'da çalışan birinin, Selanik'te okuyan bir öğrencinin ya da turistik bir adada mevsimlik çalışan birinin konut ihtiyacını karşılayamaz.
İnşaatta kaybedilen on yıl
Bugünkü konut sıkışıklığında, ekonomik kriz ve memorandum yıllarında inşaat faaliyetlerinde yaşanan büyük gerilemenin de derin bir izi var. Meclis Bütçe Ofisi'nin yakın tarihli bir çalışmasına göre inşaatların brüt katma değeri 2007'de neredeyse 18 milyar euroydu. 2010'lu yıllarda ise 5 milyar euronun altına geriledi. İnşaat ruhsatları sert biçimde azaldı. Son yıllardaki toparlanmaya rağmen konut yatırımları, kriz öncesi seviyelerin hâlâ belirgin biçimde altında.
2025'te konut yatırımları GSYH'nin yüzde 3,1'ine karşılık geldi. Avrupa Birliği ortalaması yaklaşık yüzde 5. Yunanistan'da ise 2000'lerin ortasında bu oran yüzde 10'un üzerindeydi. Yeni konut üretimindeki düşüklüğe bir de inşaat sektöründeki işgücü eksikliği ekleniyor. Ülke genelinde yaklaşık 27.000 lise öğrencisi arasında yapılan Orientum araştırmasında teknik işler, 38 meslek kategorisi arasında yalnızca 36. sırada çıktı. Öğrencilerin yalnızca yüzde 2,52'si bu alana yüksek ilgi duyduğunu belirtti. Usta sayısının az olması, gecikmelerin artması, inşaat maliyetlerinin yükselmesi ve konut arzının hızla artırılmasının zorlaşması anlamına geliyor.
Yardımlar neden yetmiyor
Meclis Bütçe Ofisi'nin çalışması, hanehalklarını desteklemeye yönelik politikaları da mercek altına alıyor. Çalışmaya göre yalnızca talebi artıran müdahaleler, konut sorununu çözmek için yetersiz kalıyor. Kira yardımları, daha ucuz konut kredileri ve «Evim» (Σπίτι μου) programı gibi uygulamalar ev arayanları destekleyebilir. Ancak konut arzı sınırlı kaldığında, ek satın alma gücünün bir kısmının fiyatlara yansıma riski var.
Atıl konutların yeniden piyasaya kazandırılmasının, gerçek fiyatlarda yüzde 15,5 ila yüzde 24,6 arasında bir düşüşe yol açabileceği tahmin ediliyor. Bu nedenle konut tartışması, talep desteğinden arz desteğine doğru giderek kayıyor. Asıl sınav; kapalı evleri açmak, atıl gayrimenkulleri piyasaya geri döndürmek, tadilatları hızlandırmak ve yeni inşaatı artırmak.
Bankaların ve servicer'ların gayrimenkulleri
Tabloya bir de bankaların ve servicer'ların portföylerinde bulunan büyük gayrimenkul stoku giriyor. Bu gayrimenkullerin daha hızlı değerlendirilmesi için yeni bir model inceleniyor. Amaç, satışları hızlandırmak ve getirileri artırmak. Masadaki seçeneklerden biri, alıcının bir gayrimenkulü tam olarak hazırlanmadan önce satın alımını «kilitleyebilmesi». Bu süreçte servicer, gerekli düzenleme işlemlerini sürdürecek. Böylece alıcı gayrimenkule daha erken sahip olacak, satıcı da paraya daha çabuk ulaşacak.
Servicer'ların yaklaşık 8.000 gayrimenkulü var. Bunların 6.400'ü konut. Bankaların elinde ise yaklaşık 8.000 gayrimenkul daha bulunuyor. Tahminlere göre gayrimenkullerin yüzde 15 ila yüzde 30'u ciddi sorunlar taşıyor. Bu nedenle Yunanistan'da bu gayrimenkulleri satışa hazırlamak, diğer piyasalara kıyasla çok daha uzun sürüyor.
