Yunanistan'ın lüks konut piyasası artık Altın Vize programından ziyade, vergi mükellefiyetini ülkeye taşıyan zengin yabancı alıcılar tarafından yönlendiriliyor.
Greece Sotheby's International Realty'nin verilerine göre, non-dom (yerleşik olmayan) vergi mükellefleri 2025 yılında ajansın işlem hacminin %29'unu oluşturdu. 2024 yılına kadar bu kategori şirketin iç istatistiklerinde neredeyse hiç yer almıyordu. Sadece iki yıl içinde, özellikle Atina Rivierası'nda lüks konutlara olan talebin ana kaynaklarından biri haline geldi.
Bu rakamların yalnızca Greece Sotheby's International Realty'nin kendi işlemlerini yansıttığını, tüm Yunan gayrimenkul piyasasını kapsamadığını belirtmek önemli. Ajans üst düzey mülklerde uzmanlaştığı için veriler, Atina veya Selanik'teki tipik ev alıcılarından ziyade varlıklı uluslararası alıcıların davranışlarını temsil ediyor.
Non-Dom Alıcılar ve Altın Vize Yatırımcıları Karşı Karşıya
Altın Vize başvurusu yapanlar genellikle Yunanistan'da oturum izni almak için mülk satın alırken, non-dom vergi mükellefleri vergi mükellefiyetlerini Yunanistan'a taşıyor ve genellikle evleri birincil veya uzun vadeli konut olarak satın alıyor.
Bu rejim, Yunanistan Gelir Vergisi Kanunu'nun 5A Maddesi kapsamında düzenleniyor. Hak kazanan bireylerin yurt dışı kaynaklı gelirleri için yıllık sabit 100.000 avro vergi ödemesine olanak tanıyor. Programa dahil edilen her bakmakla yükümlü aile üyesi için ek 20.000 avro ödenmesi gerekiyor.
Başvuru yapabilmek için adayların Yunanistan'da en az 500.000 avro yatırım yapması gerekiyor. Bu yatırımın gayrimenkul olması şartı bulunmasa da, birçok varlıklı aile vergi mükellefiyetlerini taşırken aynı anda lüks konut satın almayı tercih ediyor.
Greece Sotheby's'e göre, non-dom işlemlerinin toplam değeri Altın Vize ile ilgili satın almaları çoktan geride bıraktı ve ortalama satın alma fiyatı Altın Vize alıcılarının yaklaşık iki katı seviyesinde.
Kaydedilen Her Satın Alma 2,3 Milyon Avroyu Aştı
Greece Sotheby's tarafından kaydedilen tüm non-dom işlemleri 2,3 milyon avronun üzerinde değere sahip mülkleri içeriyor ve bu işlemlerin yaklaşık %88'i Atina Rivierası'nda gerçekleşti.
Bu durum, vergi mükellefiyetlerini, ailelerini ve çoğu zaman iş operasyonlarının bir kısmını Yunanistan'a taşıyan alıcıların profilini yansıtıyor. Yatırım amaçlı mülk aramak yerine, Atina Uluslararası Havalimanı, uluslararası okullar, marinalar ve başkentin iş merkezlerine yakın birinci sınıf konutlar satın alıyorlar.
En çok talep gören bölgeler Glyfada, Voula, Vouliagmeni ve yakınlarındaki lüks projeler olmaya devam ediyor. Bu bölgelerde arz sınırlı kalırken, fiyatlandırma giderek uluslararası talep tarafından belirleniyor.
İngiliz Alıcılar Piyasaya Hakim
Ajansa göre non-dom ve Altın Vize alıcıları arasındaki farklar şöyle:
- Toplam işlem değeri: Non-dom 58,2 milyon avro, Altın Vize 18,9 milyon avro
- Ortalama işlem değeri: Non-dom 2,95 milyon avro, Altın Vize 1,50 milyon avro
- Minimum satın alma fiyatı: Non-dom 2,33 milyon avro, Altın Vize 900.000 avro
- İngiliz alıcılar: Non-dom %53, Altın Vize —
- Atina Rivierası'ndaki satın almalar: Non-dom %88, Altın Vize %100
Kaynak: Greece Sotheby's International Realty işlem kaydı, 2024 - 2026'nın ilk yarısı.
Ajans tarafından kaydedilen tüm non-dom alıcıların %53'ünü İngiliz vatandaşları oluşturdu. Greece Sotheby's bu artışı büyük ölçüde Birleşik Krallık'ın non-dom vergi rejimini Nisan 2025'te kaldırmasına bağlıyor.
Bu değişikliklerin ardından, birçok varlıklı Birleşik Krallık sakini, Yunanistan, İtalya, İsviçre ve Birleşik Arap Emirlikleri dahil olmak üzere yurt dışı gelirlerine avantajlı vergilendirme sunan ülkeleri araştırmaya başladı.
2026'nın ilk yarısında, İngiliz alıcıların Yunanistan'daki lüks mülklere olan talebi, 2025'in aynı dönemine kıyasla %60 arttı. Bu rakamlar yalnızca Greece Sotheby's tarafından ele alınan talepleri ve işlemleri kapsıyor, ulusal piyasa verilerini yansıtmıyor.
Yasal Düzenlemeler Rejimi Basitleştirdi
5313/2026 sayılı Kanun, Yunanistan'ın alternatif vergi mükellefiyeti rejiminde bir dizi değişiklik getirerek başvuru sürecini basitleştirdi.
Reformlar, başvuru son tarihlerini, ödeme prosedürlerini ve idari gereklilikleri yeniden düzenledi. Daha önce başvuruların 31 Mart'a kadar yapılması gerekirken, uygun kişiler artık yıl boyunca başvurabiliyor. Ancak başvurunun zamanlaması, vergi mükellefiyeti transferinin ne zaman yürürlüğe gireceğini belirliyor.
Yıllık sabit 100.000 avroluk vergi artık Aralık ayının son iş gününe kadar ödenebiliyor. Bu, daha önce onaydan sonraki 30 gün içinde ödeme yapılması zorunluluğunun yerini aldı.
Güncellenen süreç, Bağımsız Kamu Gelirleri İdaresi'nin (AADE) A.1147/2026 sayılı Kararı ile resmileştirildi ve başvurular myAADE platformu üzerinden dijital olarak yapılıyor.
Genel Konut Piyasasına Sınırlı Etki
Greece Sotheby's, bu yüksek net değerli alıcıların ülkeye yeni sermaye getirdiğini ve ortalama Yunan ev alıcılarıyla doğrudan rekabet etmediğini savunuyor. 4-6 milyon avro harcayan bir alıcı, 180.000 avro civarındaki daireler için rekabet etmiyor.
Ancak dolaylı etkiler giderek daha belirgin hale geliyor. Artan uluslararası talep, Atina'nın güney banliyölerinde arazi değerlerini ve lüks projelerin maliyetini yukarı çekiyor. Geliştiriciler de uygun fiyatlı konutlar yerine lüks projelere odaklanmaya daha yatkın hale geliyor.
Varlıklı sakinlerin gelişi aynı zamanda özel okullar, sağlık hizmetleri, güvenlik hizmetleri, konaklama ve ev personeli talebini artırarak ekonomik aktivite ve istihdam yaratırken, lüks ve ana akım konut piyasaları arasındaki uçurumu da büyütüyor.
%29'luk oranın yalnızca Greece Sotheby's'in 2025'teki işlem hacmini ifade ettiğini ve Yunanistan genelindeki tüm lüks mülk satışlarının %29'u olarak yorumlanmaması gerektiğini de belirtmek önemli.
Yabancı Yatırımı Çekmek İçin Yeni Strateji
Non-dom alıcıların yükselişi, Yunanistan'ın uluslararası sermayeyi çekme yaklaşımındaki bir değişimi yansıtıyor. Altın Vize programı daha önce ülkenin yabancı gayrimenkul yatırımcılarını çekmek için birincil aracıyken, odak giderek hem servetini hem de vergi mükellefiyetini taşıyan bireyleri çekmeye kayıyor.
Yunan hükümeti için bu sakinler, yıllık vergi katkıları, önemli yatırımlar ve sürekli yurt içi harcamalar yoluyla daha büyük uzun vadeli ekonomik faydalar sunuyor.
Lüks konut piyasası için bu eğilimin, Atina Rivierası ve Yunanistan'ın en gözde adalarındaki birinci sınıf evlere olan talebi desteklemeye devam etmesi bekleniyor. Genel konut piyasası üzerindeki etkinin, ana akım konut satışlarından ziyade arazi değerlerini, geliştirme önceliklerini ve uluslararası yatırımı etkileyerek dolaylı kalması muhtemel.
Ana sonuç şu: Non-dom vergi rejimi, Yunanistan'ın lüks konut piyasasının bağımsız bir itici gücü haline geldi. Bu alıcılar, Altın Vize yatırımcılarından önemli ölçüde daha pahalı evler satın alıyor ve mülkleri öncelikle yatırım değil, uzun vadeli ikamet için seçiyor.
