Yazan: Panagiotis Alexandros Rozakis, Uluslararası Avukat
Yunanistan Başbakanı Kiryakos Miçotakis, 6 Eylül 2026'da Selanik Uluslararası Fuarı'nda yaptığı açıklamada, Avrupa Birliği dışından gelen belirli alıcıların konut alımlarında ödediği tapu devri vergisinin yüzde 3'ten yüzde 15'e çıkarılmasını planladıklarını duyurdu.
Düzenlemenin 1 Temmuz 2027'de yürürlüğe girmesi bekleniyor. Açıklamanın hemen ardından başlangıç tarihi olarak 1 Ocak 2027 duyurulmuştu; ancak hükümet daha sonra emlak piyasasını hazırlıksız yakalamamak için uygulamanın altı ay erteleneceğini açıkladı.
Yunan hükümeti adımı, ülkenin konut krizine yanıt olarak sunuluyor. Ortalama bir Atina semtinde yeni inşa edilmiş 100 metrekarelik bir dairenin fiyatı 300 bin ila 400 bin euro arasında değişirken, daha pahalı bölgelerde fiyatlar 600 bin ila 800 bin euroya ulaşabiliyor ve en seçkin semtlerde çok daha yüksek seviyelere çıkabiliyor. Ortalama aylık maaşın yaklaşık 1.500 ila 1.800 euro olduğu bir ülkede konut sahipliği giderek erişilemez hale geliyor.
Ancak Yunan diasporasının üyeleri için asıl soru, bu düzenlemenin Yunanistan'ın konut piyasası için iyi bir politika olup olmadığı değil. Daha dar ama çok daha önemli bir soru var: Bu vergi size uygulanacak mı?
Hükümet, Yunan vatandaşlarının ve omogenislerin (yurt dışında yaşayan Yunan kökenlilerin) yüksek vergi oranından muaf tutulacağını belirtti. Sorun şu ki, öneri henüz yasalaşmadı ve muafiyet için diaspora statüsünün nasıl tanımlanacağı ve nasıl kanıtlanacağı büyük önem taşıyor.
Aslında ne açıklandı?
Hükümetin hedeflediği kesim, Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki "üçüncü ülkelerden" gelen ve belirlenen muafiyet kategorilerine girmeyen gerçek kişilerin yaptığı konut alımları.
Önerilen vergi artışı konutları kapsıyor; ticari mekânlar, sanayi binaları, imarsız arsalar ve diğer gayrimenkul türleri kapsam dışında. Ayrıca düzenleme şirketleri değil, gerçek kişileri ilgilendiriyor.
Hükümetin açıklamasına göre Yunan vatandaşları, omogenisler, AB ve AEA vatandaşları ile belirli şartları taşıyan uzun süreli oturum sahipleri yeni yüzde 15'lik orana tabi olmayacak.
Öneri özellikle Çin, Türkiye ve Orta Doğu ülkeleri başta olmak üzere ABD, Kanada, Avustralya gibi üçüncü ülkelerden gelen alıcıları hedefliyor. Hükümet yetkilileri Yunan göçmenlerin muaf tutulacağını açıkladı ancak "göçmen"in hukuki tanımı henüz netleşmedi. En olası yorum, yurt dışında daimi ikamet eden ancak Yunan vatandaşlığına sahip kişilerin, Yunan belediye nüfus kütüğüne kayıtlı olmaları koşuluyla standart yüzde 3'lük vergiyle işlem yapmaya devam edeceği yönünde.
Mevcut tapu devri vergisi yüzde 3; belediye payı eklendiğinde fiilen yüzde 3,09'a ulaşıyor. Önerilen düzenlemeyle, yeni orana tabi alıcılar için bu yük yüzde 15,45'e çıkacak.
Örnek vermek gerekirse, 200 bin euroluk bir dairede alıcı bugün yüzde 3 oranında 6 bin euro tapu devri vergisi ödüyor. 1 Temmuz 2027'den itibaren verginin yüzde 15'e çıkması halinde aynı alım için ödenecek tutar 30 bin euroya yükselecek; bu da vergide 24 bin euroluk bir artış anlamına geliyor. Benzer şekilde, 400 bin euroluk bir ev veya dairede Yunan vatandaşı olan ve bunu belgeleyebilen bir alıcı 12 bin euro vergi öderken, vatandaşlığı bulunmayan bir alıcı 60 bin euro vergiyle karşılaşacak; aradaki fark 48 bin euroya ulaşıyor.
Çözüm bekleyen konular da var. Bunlar arasında bazı Golden Visa bağlantılı yatırımların ve ticari alandan konuta dönüştürülen taşınmazların nasıl ele alınacağı bulunuyor.
En önemlisi, önerinin henüz yasaya dönüşmesi gerekiyor. İlgili yasa tasarısı yayımlanıp kabul edilene kadar kesin uygunluk kriterleri, belge gereklilikleri ve olası geçiş hükümleri belirsizliğini koruyor.
Yunanistan'da şimdiden görüş ayrılığı yaratan bir düzenleme
Öneri, diaspora çevrelerinin ötesinde de tartışma başlattı.
Yunanistan emlak sektörünün temsilcileri, bu kadar büyük bir artışın özellikle konut piyasasının üst segmentinde yabancı yatırımı caydırıp caydırmayacağını sorguluyor. Üstelik bu artışın konut fiyatlarının erişilemez hale gelmesinin altında yatan nedenleri çözüp çözmeyeceği de belirsiz.
Yurt dışından gelen farklı alıcı türleri arasında önemli bir ayrım da var.
Talebin yüksek olduğu bir turistik bölgede spekülatif amaçla mülk alan bir yatırımcı ile aile evi almak, Yunanistan'a dönmek ya da önceki kuşakların kurduğu mülk bağını yeniden canlandırmak isteyen ikinci ya da üçüncü kuşak bir Yunan asıllı Avustralyalı aynı konumda değil.
Bu ayrım, nihai yasanın diasporayı nasıl ele alacağı düşünüldüğünde özellikle önem kazanıyor.
Diaspora için kritik soru: "Omogenis" ne demek?
Hükümetin omogenislerin muaf tutulacağını açıklaması olumlu bir gelişme. Ancak yurt dışında yaşayan Yunanlılar için ayrıntılar belirleyici olacak.
"Omogenis" kavramının, Yunan kökeni olan herkesi kapsadığı varsayılmamalı.
Mevcut Yunan vergi mevzuatı zaten Yunan vatandaşları, belirli kategorilerdeki tanınmış omogenisler, AB ve AEA vatandaşları ile bazı üçüncü ülke oturum sahipleri arasında ayrım yapıyor. Avustralya, Kanada ve ABD'de yaşayan Yunanlıların çocukları ve torunlarının birçoğu, Yunanistan'la hukuki bağlarını soy yoluyla Yunan vatandaşlığının tanınması yoluyla kuruyor.
Bu durum, nihai yasa için önemli bir soruyu gündeme getiriyor.
Yunan vatandaşlığına hak kazanmış ancak kayıt işlemini henüz tamamlamamış ikinci ya da üçüncü kuşak bir Yunan asıllı Avustralyalı, vatandaşlığı ya da diğer uygun statüsü resmen tanınmış biriyle aynı şekilde mi değerlendirilecek?
Peki ya mülk satın aldığı sırada vatandaşlık başvurusu devam eden biri ne olacak?
Bir Yunan noteri ya da vergi dairesi, muafiyeti uygulamadan önce hangi belgeleri isteyecek?
Yasa bu kuralları netleştirene kadar, Yunan asıllı Avustralyalılar yalnızca kökenlerinin kendilerini otomatik olarak muaf tutacağını varsaymamalı.
Vatandaşlık ve konsolosluk işlemlerindeki gecikmeler neden önemli?
Bu konu, Yunan vatandaşlığına meşru hakkı olan ancak süreci henüz tamamlamamış diaspora üyeleri için özellikle önem taşıyor.
Nihai muafiyet, tanınmış Yunan vatandaşlığına ya da resmi olarak belgelenmiş başka bir statüye bağlı olursa, bu tanınmanın zamanlaması mülk alımında belirleyici hale gelebilir.
Birçok diaspora ailesi için vatandaşlık tescili bir gecede biten bir işlem değil. Başvurular, geçmişe ait doğum, evlilik ve aile kayıtlarının toplanmasını ve Yunan makamları ile konsolosluk hizmetleri üzerinden tescillerin tamamlanmasını gerektirebiliyor.
Dolayısıyla bir kişinin Yunanistan'la açık bir soy bağı olabilir, hatta vatandaşlık hakkı bile bulunabilir; ancak mülk işlemi gerçekleştiğinde elinde resmi belge olmayabilir.
Nihai yasa durumu netleştirene kadar, alım düşünen diaspora üyeleri hukuki statülerini erkenden belirlemeli; yalnızca Yunan kökeninin vergi muamelesini belirleyeceğini varsaymamalı.
Hâlâ bilmediklerimiz
Yanıt bekleyen birçok önemli soru var.
Bunların başında, omogenisler için muafiyetin tam olarak nasıl tanımlanacağı ve hangi kanıtların isteneceği geliyor.
Alıcının vatandaşlığının ya da uygun statüsünün işlem sırasında değişmesi halinde kuralların nasıl uygulanacağı da belirsiz. İlgili statünün ön sözleşme imzalandığında mı yoksa nihai tapu devri gerçekleştiğinde mi değerlendirileceği henüz bilinmiyor.
Bazı Golden Visa bağlantılı işlemlerin nasıl ele alınacağı da tartışma konusu. Yeni kurallar yürürlüğe girmeden önce başlamış mülk işlemleri için geçiş düzenlemeleri yapılıp yapılmayacağı da net değil.
Bu ayrıntılar ciddi mali farklar yaratabilir.
Önerilen yüksek orana tabi bir konut alımında, mevcut yüzde 3'lük tapu devri vergisi ile önerilen yüzde 15'lik oran arasındaki fark oldukça büyük. Bu nedenle Yunanistan'da mülk almayı düşünen herkes, bir işleme girişmeden önce hangi kategoriye girdiğini belirlemeli.
Yunan diasporası için bu öneri daha geniş bir gerçeği ortaya koyuyor: Yunan hukukunda köken, vatandaşlık ve resmi olarak tanınmış hukuki statü her zaman birbirinin yerine geçmiyor.
Yunanistan, yurt dışındaki Yunanlıların hukuki ve idari sistemlerle ilişkisini modernleştirme yolunda önemli adımlar attı. Dijitalleşmenin artması, miras işlemlerinin sadeleşmesi ve işlemlerin uzaktan yürütülebilmesinin önünün açılması bunlar arasında.
Önerilen emlak vergisi de aynı yönde ilerlemeli; nihai yasada diasporanın Yunanistan'la bağı açık ve uygulanabilir biçimde tanınmalı.
Hükümetin omogenisleri muaf tutma niyetini açıklaması cesaret verici. Şimdi önemli olan, nihai yasanın bu korumayı yeterince net tanımlaması; böylece Yunan asıllı Avustralyalılar ve diasporanın diğer üyeleri muafiyet kapsamına girip girmedikleri konusunda belirsizlik içinde kalmamalı.
1 Temmuz 2027'den önce Yunanistan'da konut almayı düşünen herkes için akıllıca yol şu: vatandaşlık ya da ilgili hukuki statüsünü belirlemek, planlanan işlemin yapısını ve zamanlamasını gözden geçirmek ve harekete geçmeden önce uzman görüşü almak.
Yeni sistemin tam olarak nasıl işleyeceğini nihai yasa belirleyecek.
Bu yazı, yazıldığı tarihte Yunan Parlamentosu tarafından henüz yasalaştırılmamış bir yasama önerisini ele almaktadır. Önerilen yürürlük tarihi, vergi oranı, muafiyetler ve uygunluk şartları nihai yasaya tabidir. Mülk işlemi düşünen okuyucuların kendi durumlarına özel hukuki danışmanlık almaları önerilir.
Panagiotis Alexandros Rozakis, Atina merkezli uluslararası bir avukattır. Atina Barosu'na kayıtlı olup Yunanistan Yüksek Mahkemesi'nde dava takip etme yetkisine sahiptir. Atina ve Toronto'daki ofisleri ile Avustralya ve ABD'deki iş birlikleri sayesinde Yunan diasporası üyelerine mülk, miras, vatandaşlık ve Yunanistan'da yatırım konuları da dahil olmak üzere sınır ötesi hukuki konularda danışmanlık vermektedir.
