Yunanistan'daki konut piyasasından birbiriyle çelişen sinyaller gelmeye devam ediyor. İki yeni araştırma, bölgeye, dairenin metrekaresine ve satılık mı kiralık mı olmasına göre farklı eğilimler ortaya koyuyor.
Emlak ilan platformu Spitogatos'un «Yunanistan'daki konut açığı» başlıklı araştırması, yıllık Prodexpo 2026 gayrimenkul konferansında sunuldu. Araştırma, platformdaki kullanıcı verilerine (mevcut konutlar, aramalar ve ilgi talepleri) dayanarak konut piyasasındaki arz-talep dengesini inceliyor.
Araştırma, Ocak-Ağustos 2026 dönemi için ülke genelinde ve Attika ile Kuzey Banliyöleri'ne ilişkin verileri sunuyor. Şirket yetkilileri, konut piyasasında bir «arz şokuna» ihtiyaç olduğu sonucuna varıyor.
Emlak ilan platformu Hrisi Evkeria (Altın Fırsat) verilerine göre, 2026 üçüncü çeyreğinde başkentte kiralık konut arzı metrekareye bağlı olarak yüzde 9,5 ile 26,9 arasında daraldı. Aynı dönemde, daha önce uygun fiyatlı sayılan İlion ve Egaleo gibi bölgelerde de istenen kira fiyatları artmaya devam ediyor. 80 metrekareye kadar konutlarda bu bölgelerdeki artış sırasıyla yüzde 11,5 ve yüzde 11,1 oldu.
Spitogatos araştırması ne gösteriyor
Spitogatos'un araştırmasına göre kiralık konut piyasası, ilgi taleplerine dayanarak satış piyasasından üç kat daha fazla baskı görüyor.
Ülke genelinde her kiralık konut ortalama 2,41 benzersiz ilgi talebi alırken, her satılık konut yalnızca 0,79 talep alıyor.
Benzer şekilde, her kiralık konuta ortalama 23,4 benzersiz arama karşılık gelirken, her satılık konuta 11,7 arama düşüyor.
Benzersiz ilgi talepleri ile her mevcut konut başına aramaların birlikte değerlendirilmesi, arz ve talep arasındaki açığın bir resmini çiziyor.
Araştırmaya göre kiralık piyasası Attika ve adalarda çok daha baskılı. En büyük arz-talep dengesizliği ise kirası 600 euronun altında olan konutlarda görülüyor. Spitogatos yetkililerinin açıklamalarına göre bu evlerin birçoğu düşük enerji sınıfında veya tadilat gerektiriyor.
Satışlarda ilgi, değeri 300.000 euroya kadar olan konutlarda yoğunlaşıyor ve en büyük açık da burada. 550.000 euro ve üzeri konutlarda ise arz-talep ilişkisi daha dengeli görünüyor.
Baskı en çok nerede hissediliyor
Attika'da satış piyasasındaki baskı, kiralama piyasasındakinden farklı bölgelerde doruğa çıkıyor. Araştırma Kuzey Banliyöleri'ne odaklanıyor ve yakın bölgeler arasında bile büyük farklar tespit ediyor. Kiralamada en yüksek talepli belediye, en düşük talepli belediyeye göre 12-14 kat daha fazla ilgi talebi topluyor.
Örneğin 300.000 euronun altındaki satılık konutlarda, Kuzey Banliyöleri'nde en yüksek talep Palaio Psychiko'da görülüyor. Burada konut başına 2,17 benzersiz ilgi talebi ve neredeyse 85 arama var. Fiyat yükseldikçe ilgi azalıyor.
Kuzey Banliyöleri'nde 550.000 euro ve üzerinden satılan her konut için ortalama yalnızca 0,24 benzersiz ilgi talebi düşüyor. Bu da satışa çıkan konutların, benzersiz ilgilenenlerden yaklaşık dört kat fazla olduğu anlamına geliyor.
300.000 euronun altındaki konutlar, en pahalılara göre konut başına altı kat daha fazla benzersiz talep alıyor (1,47'ye karşı 0,24).
Kuzey Banliyöleri'ndeki kiralama piyasasına gelince, 600 euroya kadar kirası olan her konut için neredeyse 21 benzersiz ilgi talebi geliyor. Bu, ülke ortalamasının 8 katından fazla.
Kiralık piyasasındaki baskılar
Altın Fırsat'ın tabloları, fiyat değişimleri ile platforma konan ilan sayısındaki değişimleri birlikte inceliyor.
Atina'da özellikle kiralık arz daralırken, Selanik ve Patra gibi şehirlerde ilanlar çoğu kategoride artıyor. Ancak bu şehirlerde fiyatlar düşmüyor.
Örneğin Atina'da 80 metrekareye kadar kiralık konut ilanları bir yılda yüzde 9,5 azaldı. 2025 üçüncü çeyreğinde Altın Fırsat platformunda toplam 11.232 kiralık 80 metrekareye kadar konut bulunuyordu. 2026 üçüncü çeyreğinde bu sayı 10.169'a geriledi.
Bu, yalnızca bu platformda 1.063 kiralık ilanın kaybolduğu anlamına geliyor. Bu durum, aynı sayıda konutun piyasadan çekildiği anlamına gelmese de arzdaki daralmanın bir göstergesi. 81-120 metrekare arası dairelerde düşüş oranı yüzde 11,9 oldu, yani 387 ilan daha az. En büyük yüzdesel düşüş ise 120 metrekare üzeri konut ilanlarında yaşandı: yüzde 26,9. Ancak bu zaten küçük bir piyasa olduğu için sayısal düşüş 237 konut.
Patra'da ise tablo tersine dönüyor. 80 metrekareye kadar kiralık daire ilanları yüzde 37,5 artarak 8.308 daireye çıktı. 81-120 metrekare kategorisinde yüzde 22,4, 120 metrekare üzerinde ise yüzde 44,7 artış var. Ancak bu kategoride yalnızca 149 ilan bulunuyor.
Selanik'te 80 metrekareye kadar kiralık konut ilanları yüzde 17,3 artarak 4.935'e ulaştı. Bu, yüksek talepli bir piyasada önemli bir kullanılabilirlik artışı. 81-120 metrekarede yüzde 3'lük küçük bir artış görülürken, 120 metrekare üzerinde yüzde 20'lik bir düşüş yaşandı. Bu düşüş yalnızca 27 daha az ilana denk geliyor.
Girit'in Heraklion kentinde ise tersine, 80 metrekareye kadar kiralık daire arzı neredeyse yüzde 15 daraldı.
80 metrekareye kadar daire satış ilanları arttı
Altın Fırsat'ın satış ilanlarında tablo farklı. Atina'da arz daralıyor, ama bu yalnızca 80 metrekare üzeri konutları kapsıyor. Daha küçük dairelerde ilanlar az da olsa artıyor (yüzde 0,8). Buna karşılık Patra'da 80 metrekareye kadar satış ilanları çarpıcı biçimde yüzde 33,2 arttı. Selanik'te arz artışı daha ılımlı: yüzde 2,4 ile 7,4 arasında.
Kiralar ve satış fiyatları yükselmeye devam ediyor
Satış ilanlarındaki arz artışı fiyatları frenlemiyor gibi görünüyor. 80 metrekareye kadar dairelerin istenen fiyatı Atina'da yüzde 10,2, Patra'da yüzde 7,6, Selanik'te yüzde 7,2 arttı.
Kiralamada aynı kategori Atina'da yüzde 7,3, Selanik'te yüzde 5, Patra'da yüzde 1,4 zamlandı.
İstenen çok, alınan az
Spitogatos ve Altın Fırsat verilerinin gösteremediği şey, konut piyasasına duyulan yüksek ilginin aynı oranda yüksek işlem hacmine dönüşüp dönüşmediği.
Öte yandan IOBE ve Cepal'ın «Atina ve Selanik'te konut arzının genişlemesinin profili, 2025-2026» başlıklı araştırması; ilan sayısında artış, ilanların platformda kalma süresinde uzama ve kayıtlı alım satımlarda düşüş olduğunu ortaya koyuyor.
Araştırma, Yunanistan Merkez Bankası (TtE), Yunanistan İstatistik Kurumu (ELSTAT), dijital platformlardaki satış ilanları (ReDataSet işlemeli) ve Gayrimenkul Devir Değerleri Kaydı verilerini birlikte kullanıyor.
Araştırma, örneğin Atina ve Selanik'te 1.000 kişi başına aktif satış ilanlarının yüzde 15 ile 26 arasında arttığını tespit ediyor. Aynı dönemde kayıtlı işlemler ise bölgeye göre yüzde 17 ile 30 arasında azaldı (2026 ikinci çeyreği, 2025 ikinci çeyreğine kıyasla).
Ayrıca talep edilen satış fiyatı ile nihai satış fiyatı arasındaki makas oldukça geniş. Bu fark Selanik'te yüzde 20 iken, Güney Banliyöleri'nde yüzde 38,5'e kadar çıkıyor.
