Yunanistan genelinde binlerce kullanılmayan fabrika, atölye, depo, ofis ve turistik tesis, Meclis'te onaylanan yeni kurallarla konut birimlerine dönüştürülebilecek.
Sosyal Uyum ve Aile Bakanlığı tarafından hazırlanan değişiklikler, boş arazilerde büyük ölçekli inşaat yapmadan konut arzını artırmayı hedefleyen daha geniş bir konut politikasının parçası. Yeni düzenleme, yasal olarak mevcut olan ancak artık orijinal amacına hizmet etmeyen binaların kullanım amacının değiştirilmesini kolaylaştırıyor.
Bu yapıların çoğu yıllardır boş duruyor, giderek harabeye dönüşüyor ve bazı durumlarda güvenlik riski oluşturuyor. Bakanlık, yasanın hem arazi hem de binalar için kullanım değişikliğini hızlandırdığını, ancak yeni oluşturulan konutlar için kısa süreli kiralamaya kesin bir yasak getirdiğini doğruladı.
Hangi binalar dönüşebilecek?
Yeni düzenleme, başka amaçlarla inşa edilmiş yasal olarak mevcut binaları kapsıyor. Dönüşüme uygun mülkler şunlar:
- Eski sanayi tesisleri ve fabrikalar
- Zanaat ve üretim atölyeleri
- Ofis ve ticari binalar
- Kapatılmış oteller ve diğer turistik tesisler
- Depolar ve lojistik alanları
Dönüşüm, binanın tamamı veya belirli bir bölümü için yapılabiliyor. Ancak kullanım değişikliği, mevcut yasal hacimle sınırlı. Mülk sahipleri, dönüşüm bahanesiyle toplam bina alanını, parsel kullanım oranını veya hacmini artıramıyor. Eski bir fabrika dairelere bölünebiliyor ancak ek kat veya uzantı yapılamıyor.
İmar planı içindeki kurallar
Onaylı bir imar planı veya yerleşim sınırları içindeki binalar için, mevcut arazi kullanım kuralları o bölgede konut öngörmese bile konuta dönüşüme izin veriliyor. Aynı esneklik, standart planlama normlarından resmi olarak onaylanmış sapmalarla inşa edilen binalar için de geçerli; ancak bu sapmanın en geç 31 Aralık 2025'e kadar onaylanmış olması gerekiyor.
Bu gibi durumlarda, inşaat ruhsatı verilmeden önce Merkezi Mimarlık Konseyi'nden olumlu görüş alınması zorunlu. Konsey, mülkün konut kullanımına uygun olup olmadığını ve dönüşümün mimari açıdan kabul edilemez bir sonuç doğurup doğurmayacağını değerlendirecek.
İmar planı dışındaki kurallar
İmar planı ve yerleşim sınırları dışındaki yasal binalar için de önemli değişiklikler var. Bu binalar da mevcut arazi kullanım tanımlarına, genel ve özel inşaat kısıtlamalarına ve parseli etkileyen belirli bölgesel veya yatırım rejimlerine bakılmaksızın konuta dönüştürülebilecek.
Yeni konut tanımı, bölge daha sonra bir imar planına dahil edilse veya yeni bir planlama düzenlemesine tabi tutulsa bile geçerliliğini koruyor. Bu imkân yalnızca bir kez ve yalnızca mevcut bina kabuğu için kullanılabiliyor. Yasa, çevredeki arazide yeni konut kompleksleri inşa etmek için genel bir hak yaratmıyor.
Elektronik bina kimliği güncellemesi yeterli olduğunda
Kullanım değişikliği, ayrı bir inşaat ruhsatı gerektirecek inşaat işlerini içermiyorsa, işlem Elektronik Bina Kimliği'nin güncellenmesiyle tamamlanabiliyor. Taşıyıcı sistemler, bina hizmetleri, yangın güvenliği, cepheler, merdivenler veya diğer temel unsurları etkileyen önemli müdahaleler ise yine uygun ruhsat ve tam teknik denetim gerektirecek.
Yüzde 5'lik özel vergi
Belirli mülkler için —özellikle imar planı dışında standart koşullardan onaylı sapmalarla inşa edilenler— tek seferlik özel bir vergi getiriliyor. Ruhsat verilmeden önce, mülk sahibi, mülke karşılık gelen arazinin objektif değerinin yüzde 5'i oranında bir tutarı Yeşil Fon'a ödemek zorunda. Bu ödeme, diğer harç veya planlama katkılarıyla mahsup edilemiyor ve iklim nötrlüğü ile çevre iyileştirme projelerine ayrılıyor. Vergi yalnızca arazinin objektif değeri üzerinden hesaplanıyor, yenileme maliyetleri veya dairelerin gelecekteki piyasa değeri üzerinden değil.
Yasallaştırılmış kaçak yapılar
Yeni hükümler, daha önce kaçak inşaat içeren binalar için de geçerli olabilecek; ancak mülk sahibinin 4178/2013 veya 4495/2017 sayılı yasalar kapsamında yasallaştırma prosedürünü tamamen tamamlamış olması gerekiyor. Sadece başvuru yapmış olmak yeterli değil; mülkün gerekli tüm belgeler ve ödemelerle birlikte tam yasal statü kazanmış olması şart. Yasa, kaçak yapılar için genel bir af getirmiyor.
Kısa süreli kiralamaya 5 yıl yasak
Yeni prosedür kapsamında oluşturulan konutlar, kullanım değişikliği tamamlandıktan sonra 5 yıl süreyle kısa süreli kiralanamayacak. Yasak hem imar planı içinde hem de dışında geçerli. Amaç, yeni birimlerin hemen turistik kiralama piyasasına girmek yerine kalıcı konut stokuna katkıda bulunmasını sağlamak.
Mülk sahipleri, konutu kendileri kullanmak, satmak veya boş bırakmakta özgür. Kısıtlama, kullanım şeklini sınırlıyor ancak her yeni dairenin uzun süreli kiralama piyasasına çıkacağını garanti etmiyor.
Teknik af yok
Planlama istisnaları, konut birimleri için geçerli teknik gereklilikleri ortadan kaldırmıyor. Dönüşüm projeleri; yapısal sağlamlık, elektrik ve mekanik sistemler, yangın güvenliği, doğal aydınlatma ve havalandırma, sıhhi koşullar, hareket kısıtlı kişiler için erişilebilirlik ve İmar Yönetmeliği ile ilgili teknik standartlara uygunluk açısından denetlenecek.
Birçok endüstriyel ve depo binası için bu gereklilikler en büyük engeli oluşturabilir. Geniş kat alanları genellikle yeterli doğal ışıktan yoksun, uygun olmayan derinliklere sahip, eski bina hizmetleri ve birden fazla bağımsız konuta bölünmek için tasarlanmamış yapılara sahip.
Kimler faydalanacak?
En büyük ilginin Atina, Pire, Selanik ve diğer şehirlerin eski sanayi bölgelerindeki büyük boş mülk sahiplerinden gelmesi bekleniyor. Mevcut bir binayı dönüştürmek, özellikle yapı iyi konumlanmış, yapısal olarak sağlam ve ana şebekelere bağlıysa, yıkım ve yeni inşaattan daha az maliyetli olabiliyor.
Belediyeler de kazançlı çıkabilir: Yenilenmiş bir bina, harabe bir yapının yerini alır, yeni sakinler getirir ve tehlikeli yıkıntıların sayısını azaltır. Ancak nihai başarı, gerekli işlerin maliyetine bağlı olacak. Yapısal güçlendirme, açıklık oluşturma, havalandırma, yangın merdivenleri ve konut hizmetlerinin maliyeti aşırı yüksek olursa, kullanım değişikliğinin yasal imkânı büyük ölçüde teoride kalabilir.
Özetle, yeni yasa eski fabrikaların, depoların, otellerin ve ticari binaların konuta dönüştürülmesinin önünü açıyor — normal arazi kullanım kurallarının izin vermeyeceği yerler dahil. Dönüşüm mevcut bina hacmiyle sınırlı, tüm teknik konut standartlarını karşılamalı ve ortaya çıkan daireler 5 yıl süreyle kısa süreli kiralanamayacak.
