Pireus, mülk piyasasında yeni bir çekim merkezi olarak öne çıkıyor. Metro hattının uzatılması ve çevre bölgenin gelişmesi, son yıllarda kentteki mülklerin değerini artırdı.
Pireus'ta fiyatlar
ReDataset'in araştırmasına göre limana 1 kilometreden daha yakın konutların medyan talep edilen kirası metrekare başına yüzde 8 daha yüksek. Bu bölgede metrekare başına 10,45 euro olan kira, 1-2 kilometre aralığında 9,72 euro. Örneklemin genel medyan fiyatı ise metrekare başına 10,0 euro.
Mesafe 250 metrelik aralıklarla incelendiğinde genel olarak düşen bir eğilim görülüyor. İlk 500 metrede medyan talep edilen kira yaklaşık metrekare başına 10,8 euro. 1.750-2.000 metre aralığında ise bu rakam 9,1 euro'ya geriliyor.
Metrekare, kiralardaki en büyük farklılıklardan birini yaratan özellik.
20-50 metrekarelik konutların medyan talep edilen kirası metrekare başına 13,3 euro. Bu rakam genel medyandan yüzde 33 yüksek. Buna karşılık 120-300 metrekarelik konutlar metrekare başına 7,7 euro seviyesinde.
Bu fark, küçük dairelerin toplam aylık kirasının daha düşük olabilmesine rağmen metrekare başına daha yüksek fiyatla bağlantılı olduğunu gösteriyor.
İnşa yılı da kiralardaki farklılıklarla ilişkili.
2000 öncesinde inşa edilen konutlarda medyan fiyatlar nispeten sabit kalıyor ve metrekare başına 9,4 ile 10,0 euro arasında dalgalanıyor.
2000'den sonra ise daha yeni inşa kategorilerinde daha yüksek fiyatlar kaydediliyor.
En büyük fark 2020-2026 döneminde inşa edilen konutlarda görülüyor. Bu konutların medyan talep edilen kirası metrekare başına 12,9 euro ve genel medyanın yüzde 29 üzerinde.
Bu farklar, örneklemdeki yeni konutların daha yüksek talep fiyatına sahip olduğunu gösteriyor. Ancak yaşın, enerji verimliliğinin ya da konumun etkisi bu farklardan ayrılamıyor.
Enerji sınıfında da benzer bir farklılık var.
Daha yüksek enerji sınıfındaki konutlar, metrekare başına daha yüksek talep edilen kiralara sahip. A+ sınıfı, en yüksek medyan fiyatı kaydeden sınıf.
A+ ve H sınıfları arasındaki fark metrekare başına 3,6 euro. Medyan talep edilen fiyatlar sırasıyla 12,6 ve 9,0 euro. A+ sınıfı konutlar ise örneklemin genel medyanının yüzde 26 üzerinde.
Enerji verimliliği, talep edilen fiyatlardaki önemli bir ayırt edici özellik. Ancak enerji sınıfları, inşa yılı ve genel teknik özellikler gibi diğer farklarla da sık sık birlikte görülüyor.
İlk karşılaştırma, limana yakın konutlarda talep edilen kiraların daha yüksek olduğunu gösteriyor. Yine de iki bölgedeki konutların aynı özelliklere sahip olmadığı görülüyor.
0-1 kilometrelik bölgede konutlar daha sık küçük ve daha eski. Buna karşın bu bölgede asansörlü olan ve daha yüksek katta bulunan konutların oranı daha fazla.
Metrekare, inşa yılı, kat ve donanım, bir konutun kira bedeliyle bağlantılı olduğu için bu farklılıklar önemli.
Pireus limanı çevresindeki kiralama piyasası, hem mesafe hem de örneklemdeki konutların özellikleri açısından belirgin farklılıklar sergiliyor.
Veriden çıkan üç temel sonuç
Limana yakınlık, daha yüksek talep edilen kiralarla bağlantılı. 0-1 kilometre bölgesinin medyan fiyatı, 1-2 kilometre bölgesine göre yüzde 8 daha yüksek.
Konutun büyüklüğü, metrekare başına fiyatı güçlü biçimde etkiliyor. Daha küçük daireler, belirgin şekilde daha yüksek medyan talep edilen kiralara sahip.
Yaş ve enerji sınıfı, farklı fiyat düzeyleriyle bağlantılı. 2020-2026 yılları arasında inşa edilen ve A+ enerji sınıfındaki konutlar, genel medyanın belirgin biçimde üzerinde.
En önemlisi de coğrafi karşılaştırmanın, konutların özelliklerinden ayrı düşünülemeyeceği. Limana uzaklık tabloyu oluşturan unsurlardan yalnızca biri ve tek başına kiralardaki farkları açıklamaya yetmiyor.
