Varlıklı yabancı alıcılar Yunanistan'ın lüks konut piyasasına karşı giderek daha iyimser. Greece Sotheby's International Realty'nin yaptığı yeni bir ankete göre katılımcıların yarısından fazlası önümüzdeki bir yıl içinde fiyatların yükseleceğini bekliyor.
İkincisi yapılan Voices of Affluence anketine göre yabancı katılımcıların %53'ü Yunanistan'daki konut fiyatlarının artacağını düşünüyor. Buna karşılık yalnızca %19'u kendi ülkelerindeki konut piyasasında iyileşme bekliyor. Katılımcıların yaklaşık %42'si ise ülkelerindeki piyasaların bir yıl öncesine göre daha kötü performans gösterdiğini söyledi. Bulgular, Yunanistan'ı değerlendiren varlıklı alıcılar arasında güvenin arttığına işaret ediyor. Bu artış, beklentilerin geçen yıla göre belirgin biçimde yükseldiği Birleşik Krallık'lı alıcılarda özellikle dikkat çekiyor.
28 ülkeden toplam 249 katılımcının tamamında %57'si önümüzdeki 12 ayda fiyatların artacağını bekliyor. Bu oran 2025'te %44'tü. Fiyatların düşeceğini öngörenlerin payı %20'den %14'e geriledi, %30'u ise fiyatların sabit kalacağını düşünüyor.
Anket ayrıca güçlü bir satın alma gücüne ve yüksek satın alma niyetine işaret ediyor. Katılımcıların %33'ü önümüzdeki 12 ayda Yunanistan'da mülk satın almayı planlıyor; iki yıllık süreye bakıldığında bu oran %50'ye çıkıyor. Katılımcıların yarısından fazlası (%56) satın almayı tamamen kendi kaynaklarıyla finanse etmek istiyor, yalnızca %5'i ise ipotek kredisi kullanacak.
Araştırma, Greece Sotheby's'in son on yılda oluşturduğu yaklaşık 14.300 kişilik veri tabanından seçilen varlıklı ve aşırı varlıklı kişilerin yanıtlarına dayanıyor. Görece küçük örneklem, konut alıcılarının genel nüfusundan çok, konut piyasasının son derece özel bir kesimini yansıtıyor.
İngiliz alıcılar güvendeki artışa öncülük ediyor
En çarpıcı değişim İngiliz katılımcılardan geliyor. Bu katılımcıların hem Yunan ekonomisine hem de lüks konut fiyatlarına yönelik beklentileri önemli ölçüde iyileşti. İngiliz katılımcıların %70'i Yunanistan'daki lüks konut fiyatlarının yükseleceğini düşünüyor; geçen yılki ankette bu oran %44'tü. Aynı dönemde %56'sı Yunan ekonomisinin iyileşeceğini bekliyor; bu oran geçen yıl %20'deydi. Önümüzdeki 12 ayda Yunanistan'da satın alma olasılığını çok yüksek ya da kesin olarak görenlerin oranı ise 2025'teki %24'ten %41'e yükseldi.
İngiliz katılımcılar toplam örneklemin %11'ini oluşturuyor ve bu yönüyle en büyük uluslararası grubu meydana getiriyor. Katılımcıların yarısının bütçesi 2 milyon avroyu aşıyor; %67'si ise borç almadan satın alacağını söyledi. Tercih ettikleri bölgeler arasında İyon Adaları, Atina Rivierası ve Peloponez yer alıyor. En sık gösterilen satın alma nedeni taşınmak ya da vergi ikametgâhı kurmak; katılımcıların %26'sı bunu belirtti.
Bu değişim, Birleşik Krallık'ın uzun süredir uygulanan non-dom vergi rejimini (uygun koşullardaki yerleşiklere belirli yabancı gelir ve kazançlarda avantaj tanıyan düzenleme) kaldırmasından yaklaşık 18 ay sonra geldi.
Varlıklı alıcılar nereye bakıyor?
Anket, uluslararası ve Yunan alıcılar arasındaki farkları hem tercih ettikleri bölgeler hem de aradıkları mülk türleri açısından ortaya koyuyor.
Uluslararası katılımcılar arasında en çok ilgi gören bölge İyon Adaları; ilgilerin %26'sını topluyor. Bunu %20 ile Kiklad Adaları, %15 ile Atina Rivierası ve %12 ile Peloponez izliyor.
Amerikalıların ilgisi daha önce Atina Rivierası ve Kiklad Adaları'nda yoğunlaşıyordu. Şimdi ise Peloponez ve İyon Adaları'na da yayıldı.
Yunanlı katılımcılar ise hâlâ başkente daha fazla odaklanıyor. Merkezi ilçeler, kuzey banliyöler ve sahil kesimindeki Riviera dahil Atina, tercihlerinin %56'sını oluşturuyor. Kiklad Adaları %15 ile ikinci sırada yer alıyor.
Örneklem genelinde mülk bütçeleri oldukça yüksek. Katılımcıların %56'sı 1 ila 2 milyon avro arasında, %33'ü 2 ila 5 milyon avro arasında, %11'i ise 5 milyon avronun üzerinde satın alma düşünüyor. Uluslararası katılımcıların bütçeleri genel olarak daha büyük; %54'ü 2 milyon avrodan fazla harcamaya hazır. Neredeyse yarısı, yani %49'u villa arıyor.
Yunanlı alıcıların tercihleri ise farklı. Bunların %39'u daire ya da penthouse, %24'ü ise imar edilebilir arsa ile ilgileniyor.
Anketin katılımcılarının %42'si Yunanistan'da yaşıyor; geçen yıl bu oran %33'tü. Geriye kalan %58 ise uluslararası katılımcılardan oluşuyor; bunlar çoğunlukla Birleşik Krallık, ABD, Almanya, İsviçre, İtalya ve Körfez ülkelerinden. Avustralya ve Kanada da en çok temsil edilen 10 ülke arasında yer alıyor. Katılımcıların beşte üçü 55 yaşından büyük. %51'i ise son beş yılda Yunanistan'da mülk alıp sattığını söyledi.
Tatil evleri yabancı alıcıları çekiyor
Yaşam tarzı ve hava koşulları, varlıklı mülk alıcıları için en güçlü cazibe unsuru olmayı sürdürüyor. Bunu tüm katılımcıların %66'sı, uluslararası katılımcıların ise %72'si dile getirdi. Yunanistan ile aile ya da tarihi bağlar %31 ile ikinci sırada yer alıyor. Ardından, her biri %23 oranında belirtilen mülk değer artışı beklentisi ile güvenlik ve istikrar kaygıları geliyor.
Uluslararası alıcılar için birincil hedef tatil evi; satın alma niyetlerinin %44'ünü oluşturuyor. Bir %14 ise taşınmayı ya da vergi ikametgâhı kurmayı gerekçe gösteriyor. Bu grupta Yunanistan'ın uygun yabancı yerleşikler için sunduğu avantajlı non-dom düzenlemeleri de yer alıyor. AB dışındaki uygun mülk yatırımcılarına oturma hakkı tanıyan Altın Vize (Golden Visa) programı dâhil oturma izinleri, uluslararası katılımcıların %18'ini harekete geçiriyor. %14'ü ise vergi avantajlarını gerekçe gösteriyor.
Yunanlı alıcıların öncelikleri farklı. Kira geliri %30 ile en önemli motivasyon; bunu %20 ile aile varlığı edinmek ve %18 ile birincil konut satın almak izliyor.
Yunanistan'a ilgi, alıcıların diğer ülkeleri gözden çıkardığı anlamına gelmiyor. Uluslararası katılımcıların %63'ü en az bir alternatif ülkeyi değerlendiriyor; geçen yıl bu oran %52'ydi. En sık adı geçen rakip İtalya (%23); onu %10 ile Fransa izliyor. İsviçre, İspanya ve Birleşik Arap Emirlikleri her biri %6 ile yer alıyor.
Yunanlı katılımcılar ise yurt içi piyasaya daha bağlı. Bunların %66'sı yalnızca Yunanistan'daki mülkleri değerlendiriyor.
Yüksek fiyatlar ve bürokrasi engel olmaya devam ediyor
Piyasaya dair beklentilerin güçlenmesine rağmen varlıklı alıcılar, Yunanistan'da mülk satın almanın önündeki önemli engelleri sürdürüyor. Yüksek mülk fiyatları ve kişisel koşullar, katılımcıların birer %27'si tarafından en sık engel olarak gösterildi. Mülklerin kalitesi %25, jeopolitik belirsizlik %22, yasal süreçler ve bürokrasi ise %19 ile izliyor. 2025 anketinde kaygıların başında yer alan vergilendirme, bugün yalnızca katılımcıların %10'u ve uluslararası katılımcıların %6'sı tarafından dile getiriliyor.
Finansman maliyetleri daha az sorun olarak görünüyor. Faiz oranları katılımcıların %12'si tarafından engel olarak belirtildi. Bu durum, kredi almadan satın almayı planlayanların büyük oranıyla da tutarlı.
Ancak idari gecikmeler hâlâ büyük bir hayal kırıklığı kaynağı. Yunanistan'ı mülk almak için daha cazip kılacak tek bir değişikliğin ne olacağı sorulduğunda, açık uçlu soruya yanıt veren 148 katılımcının %47'si daha hızlı, daha sade ve daha öngörülebilir prosedürler talep etti. Bu kaygılar yapı ruhsatlarından mülk işlemlerine, daha fazla yasal güvenceye kadar uzanıyor.
Katılımcıların %16'sı daha düşük ya da daha basit vergi ve işlem maliyetleri istedi. %9'u ise mülk arzı, fiyatlar ve altyapıya dikkat çekti. Ulusal tapu sicilinin tamamlanması ve kapsamlı bir dijital mülk dosyasının getirilmesi %8 için öncelikti. Bir %7 Altın Vize ve oturma izni kurallarında daha fazla tutarlılık talep etti, %4'ü ise finansmana erişimi öne çıkardı.
Yunan ekonomisine güven artıyor
Lüks konut piyasasına dair daha olumlu bakış, Yunan ekonomisine yönelik daha güçlü beklentilerle birlikte geliyor. Genel olarak katılımcıların %39'u önümüzdeki 12 ayda ekonomik koşulların iyileşeceğini bekliyor; bu oran 2025'te %27'ydi. Bir %41 ise istikrar öngörüyor. Ancak kötüleşme öngörenlerin payı da %17'den %20'ye yükseldi.
Yunanlı katılımcılar belirgin biçimde daha kötümser. Bunların %30'u ekonomik koşulların kötüleşeceğini düşünüyor. Uluslararası katılımcılarda bu oran sekizde bir civarında.
Piyasa görünümü de uyruğa göre değişiyor. Yunanlı katılımcıların %61'i lüks konut fiyatlarının artacağını düşünürken, bu oran İngiliz katılımcılarda %70. Amerikalılar arasında fiyatların düşeceğini öngörenlerin oranı ise geçen yılki %30'dan %8'e sert biçimde geriledi. Uluslararası katılımcılar genellikle kendi finansal durumları konusunda, ülkelerinin konut piyasasına kıyasla daha iyimser. Katılımcıların neredeyse yarısı, yani %48'i geçen yıl kişisel finansal durumunda iyileşme olduğunu bildirdi. %59'u ise önümüzdeki 12 ayda daha fazla kazanç beklediğini söyledi.
Sotheby's: Alıcılar daha hızlı mülk işlemleri istiyor
Greece Sotheby's International Realty'nin başkan ve CEO'su Savvas Savvaidis, bulguların varlıklı uluslararası alıcıların Yunan piyasasını nasıl gördüğünde önemli bir değişime işaret ettiğini söyledi. Savvaidis, “Yunanistan keşfedilme aşamasından kanaat aşamasına geçti” dedi. Önceden ülkeyi umut vaat eden bir hedef olarak gören katılımcıların, kendi ülkelerindeki koşullar zayıflarken bile artık fiyatların yükseleceğini daha fazla beklediğini ekledi. Savvaidis, Birleşik Krallık'lı katılımcılardaki değişimi bu kaymanın en net göstergesi olarak tanımladı.
Savvaidis ayrıca alıcıların mülk satın alırken karşılaştığı pratik zorlukların ele alınmasının önemini vurguladı. Savvaidis'e göre Yunanistan'ı İtalya, Fransa ve İspanya ile karşılaştıran uluslararası alıcılar; daha hızlı prosedürler, tamamlanmış bir ulusal tapu sicili ve istikrarlı düzenlemeler talep ediyor. Savvaidis, “Bunlar rekabet gücüyle ilgili konular ve bunlar bizim elimizde” dedi.
Katılımcıların yarısının iki yıl içinde satın almayı planladığını ve potansiyel alıcıların çoğunun kendi kaynaklarına güvendiğini hatırlatan Savvaidis, önceliğin Yunanistan'daki mülk işlem süreçlerinin alıcı talebine ayak uydurabilmesini sağlamak olması gerektiğini söyledi.
