Yunan gayrimenkul piyasası bu kez fiyat artışları değil, alıcıları doğrudan etkileyecek büyük bir mevzuat değişikliği nedeniyle uluslararası ilginin odağında. 6 Eylül 2026’da Başbakan Kyriakos Miçotakis, 90. Selanik Uluslararası Fuarı’ndaki konuşmasında hükümetin AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki üçüncü ülke alıcıları için gayrimenkul devir vergisini mevcut yüzde 3’ten yüzde 15’e yükseltme niyetini duyurdu. Premier Realty Yönetim Kurulu Başkanı Corina Saias, “Bu değişikliği önümüzdeki aylarda Attika’daki lüks gayrimenkul piyasası yakından izleyecek, çünkü doğrudan uluslararası müşteri tabanımızın önemli bir bölümünü etkiliyor.” diye belirtti.
Mevcut düzenlemeler ve değişenler
Bugüne kadar Yunanistan’da her gayrimenkul alıcısı, ödenecek vergi değeri olarak satış bedeli ile gayrimenkulün objektif vergi değeri arasındaki yüksek tutar üzerinden yüzde 3 devir vergisi ödüyordu. Belediyeye eklenen vergi, devir vergisinin bizzat kendisi üzerinden hesaplanan ek yüzde 3’lük bir yük olarak uygulanıyor ve gayrimenkulün değeri üzerinden değil. Bu yapı ile etkin oran bugün yüzde 3,09 seviyesinde.
Yeni düzenlemeyle oran, AB vatandaşı olmayan gerçek kişiler için yüzde 15’e, belediye vergisiyle birlikte yüzde 15,45’e çıkacak. Bu, vergi yükünde beş kat artış anlamına geliyor. Örneğin 800 bin euro değerindeki bir mülkte devir vergisi yaklaşık 24 bin eurodan 120 bin euroya yükselecek.
Önlem yalnızca gerçek kişileri kapsıyor, tüzel kişileri kapsamıyor. Yunan diasporası üyeleri ve ülkede uzun süre ikamet edenler için olası muafiyetler gündemde. AB vatandaşları etkilenmiyor. Muafiyetlerin kapsamı, köken kriterleri ya da gerekli ikamet süresi gibi unsurlar henüz netleşmedi, çünkü ilgili yasa tasarısı henüz yayımlanmadı.
Uygulama tarihiyle ilgili belirsizlik
Açıklamanın ardından ilk günlerde en çok kafa karıştıran konu uygulama tarihi oldu. Başbakan ilk konuşmasında geçici başlangıç tarihi olarak 1 Ocak 2027’yi işaret etti. İki gün sonra Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanı Kyriakos Pierrakakis, 2,2 milyar euroluk geniş konut destek paketini sunarken en olası tarih olarak 1 Temmuz 2027’yi açıkladı.
Altı aylık bu gecikme küçük bir ayrıntı değil. Satın alma sürecinde olan alıcılara, yeni projeler için rezervasyon yapan ya da inşa halindeki mülkler için işlem yapanlara, mevcut düşük vergi rejimi altında devirlerini tamamlamak için ek süre tanıyor. Henüz resmi bir yasa tasarısı yayımlanmadığı için kesin uygulama tarihi ve geçiş hükümleri yasa yürürlüğe girene kadar açık soru olmaya devam ediyor. Her iki senaryoda da son satış sözleşmelerinde ani bir artış bekleniyor. Müzakere halinde olan ya da hukuki inceleme aşamasındaki yabancı alıcılar, yüzde 3’ten yüzde 15’e fark olan ek yüzde 12’yi ödememek için işlemleri hemen kapatmaya çalışacak.
Yunanistan Merkez Bankası verileri
Etkilenecek pazarın büyüklüğü önemli. Yunanistan Merkez Bankası’nın resmi verilerine göre 2025’te gayrimenkule yönelik toplam yabancı yatırım 2,05 milyar euroya ulaştı. Bunun yaklaşık 1,2 milyar eurosu üçüncü ülke, yani AB dışı alıcılardan geldi ve yeni vergiden doğrudan etkilenen kesim bu grup. AB vatandaşları bu önlemin kapsamı dışında.
AB dışı kategoride 2025’te Türkiye 214,4 milyon euro yatırım ile lider durumda, hemen ardından İsviçre 210,8 milyon euro ile geliyor. Hong Kong 115,5 milyon euro ile üçüncü sırada, İsrail 88,2 milyon euro ve ABD 88 milyon euro ile neredeyse eşit şekilde dördüncü sırada yer alıyor. İlk grubu Birleşik Arap Emirlikleri 67,2 milyon euro, Birleşik Krallık 63,3 milyon euro ve Çin 49,8 milyon euro ile tamamlıyor.
Lüks gayrimenkul piyasası için ne anlama geliyor
Corina Saias’ın vurguladığı üzere: “Attika’daki lüks gayrimenkul piyasası son beş yılda Avrupa’nın en istikrarlı büyüme eğrilerinden birini kaydetti, 2021’den bu yana kümülatif fiyat artışı yüzde 50’ye yaklaşıyor.” Yeni önlemle ilgili Saias, “Vergi artışı belirli bir alıcı kategorisi için giriş maliyetini yükseltiyor, ancak Atina’nın yapısal avantajlarını azaltmıyor: görece uygun fiyatları, coğrafi konumu ve yüksek güvenlik düzeyi uluslararası sermayeyi çekmeye devam ediyor.” diye kaydetti.
Gerçekten de Atina ve daha geniş Attika bölgesi, Lizbon, Londra, Paris, Berlin ya da Madrid gibi başkentlerle kıyaslandığında rekabet avantajını koruyor ve tek bir vergi değişikliğiyle silinmeyecek kadar uygun kalıyor. Premier Realty’den Corina Saias’ın belirttiği gibi önlem, özellikle 250 bin ile 800 bin euro arasında fiyatlanan mülkleri satın alan AB dışı alıcıları daha çok etkileyecek, çünkü ek vergi yükü bu segment için yatırım getirisi perspektifini temelden değiştiriyor. Atina’daki lüks pazar çökmez; daha karmaşık, bürokratik ve hukuki yapılandırma açısından daha talepkar hale gelir, talep gerçek kişilerden şirket araçlarına kayar.
Beklenen piyasa etkisi
Benzer önlemlerin uluslararası deneyimi, etkilerinin hissedildiğini ancak tüm gayrimenkul piyasası için nadiren felaket boyutuna ulaştığını gösteriyor. Kanada’da Britanya Kolumbiyası, Vancouver’da 2016’da yüzde 15 Yabancı Alıcı Vergisi getirdi, daha sonra yüzde 20’ye çıkardı. Yabancı talebin yoğun olduğu mahallelerde bölgesel işlemlerde yabancı alıcı payı aylar içinde keskin düştü, ev fiyatlarındaki artış belediye geneline kıyasla belirgin şekilde yavaşladı.
Benzer şekilde İspanya’nın AB dışı alıcılar için yüzde 100 vergi önerisi etrafında da ivme artıyor ve yatırımcı ilgisi alternatif şirket yapılarına kayıyor, olası uygulamadan önce işlemler hızlanıyor. Yunan bağlamında belirleyici faktör, önlemin tüzel yapıları değil gerçek kişileri hedeflemesi olacak, bu da AB dışı talebin şirketler, holdingler ya da diğer hukuki yapılar üzerinden yeniden şekillenmesine alan bırakıyor. Bu dinamiklere göre Attika’daki lüks gayrimenkul piyasasının genel talepte keskin bir düşüş yaşamadan alıcı davranışında bir ayarlama geçirmesi bekleniyor. Bu değerlendirme nihai yasa tasarısı yayımlanıncaya kadar revizyona açık.
Ne beklenmeli
Nihai mevzuat yayımlanana kadar Attika’da lüks gayrimenkul yatırımı değerlendirmekte olan alıcılar, özellikle AB dışı uyruklular, gelişmeleri yakından izlemeli. En kritik faktör yasanın yürürlüğe girdiği tarih değil, mülkiyetin hukuken devredildiği tarih. Bugün imzalanan bir rezervasyon anlaşması ya da ön sözleşme, özellikle hazır olmayan ya da inşa halindeki projelerde 2026 içinde tamamlanmış bir devri garanti etmiyor.
“Pazar son yıllarda başka vergi politikası değişikliklerini de atlattı,” diye ifade etti Saias, “ve temel çıkarım aynı kalıyor: satın alma zamanlamasını stratejik planlayanlar büyük avantaj sağlıyor.” Hukuki çerçeve tamamen netleşene kadar Attika’daki lüks gayrimenkul piyasasının temkinli bekleyiş döneminde kalması bekleniyor; alıcı ilgisi güçlü kalıyor ancak devir zamanlaması en önemli husus haline geliyor.
