Alacak yönetim şirketlerini ve özel borçları düzenleyen yasa tasarısından tartışmalı 23. madde çıkarılmış olsa da, bu akşam, 4 Kasım'da oylanacak tasarı kapsamında 23. madde geri çekildi. Ancak tüketici birliği EKPOIZO hatırlatıyor ki, fonlara «küçük bir hediye» niteliğindeki benzer düzenleme mahkeme dışı borç yapılandırma yasasında hâlâ duruyor.
Hatırlatmak gerekirse, 23. madde borç yapılandırma sözleşmesini icraya dayanak belgeye (εκτελεστός τίτλος) dönüştürüyordu. Böylece bankalar ve yönetim şirketleri, ödeme emri çıkarılmasına ya da mahkeme kararına gerek kalmadan icra işlemlerine başlayabiliyordu. Basitçe söylemek gerekirse, borçlu üç taksiti ödemekte gecikirse, alacaklının yapılandırmayı feshetmesiyle neredeyse otomatik olarak malvarlığına haciz tehdidiyle karşılaşıyordu.
Yapılandırma: Mahkeme dışı mekanizmada tuzak
«23. maddenin geri çekilmesi, hukuk düzeninin utanç verici biçimde zarar görmemesi için atılması gereken açık bir adım» diye yorumluyor «Yaşam Kalitesi» Tüketici Birliği (EKPOIZO). Birlik ekliyor: «Bu, borçluların anayasal, esasa ve usule ilişkin haklarını açıkça ihlal eden bir yasama darbesiydi».
Ancak EKPOIZO, bu kendiliğinden anlaşılır geri adımın tüketicilerin esas hakları açısından ne tatmin edici ne de yeterli olduğunda ısrar ediyor. Çünkü mahkeme dışı borç yapılandırma mekanizmasında, elektronik platform üzerinden, benzer bir hüküm zaten öngörülüyor ve uygulanıyor.
Hükümetin bu tasarıda geçirmeyi başaramadığı, alacaklılara (servicer'lar ve bankalara) borçlu aleyhine tanınan ayrıcalık, yaz aylarında oylanan bir değişiklikle «pencereden» zaten getirildi ve Eylülden itibaren yürürlükte. EKPOIZO'nun belirttiğine göre, «Enerji Krizinin Giderilmesi ve Vatandaşların Kullanılabilir Gelirinin Artırılması» başlıklı 5313/2026 sayılı yasa, mahkeme dışı mekanizmayı değiştiriyor. 2020'de 4738/2020 sayılı yasayla belirlenen haliyle bu mekanizma, yapılandırma sözleşmesini icraya dayanak belgeye dönüştürüyor.
Borçlular servicer'ların insafına kalıyor
«Buna göre borçlu, yapılandırmayı yerine getiremeyecek duruma düşerse, geçici de olsa, alacaklılar doğrudan malvarlığına ve asıl konutuna haciz koyabilir. Borçlunun ödeme emrine itiraz davası (ανακοπή) yoluyla savunma yapabileceği aşama atlanır. Böylece alacağın ve borçlunun yapılandırma sözleşmesinden çıkarılmasının yasallığının denetlendiği aşama ortadan kalkıyor. İcra işlemine karşı tedbir talep etme imkânı da kayboluyor» diye açıklıyor EKPOIZO.
Birlik, bu hükmün borçlulara karşı uygulanan çok sayıda haksız ve yasa dışı genel şartla birlikte, mahkeme dışı mekanizma çerçevesinde yapılan borç yapılandırma sözleşmesine eklendiğini de belirtiyor. «Bunlar esasen yalnızca alacaklıların çıkarlarını güvence altına alan ve borçluları daha alt düzeyde taraf sayan sözleşmeler» diye vurguluyor EKPOIZO.
Yunanistan'daki PASOK partisi, borç yapılandırma sözleşmelerini icraya dayanak belgeye dönüştüren hükmün geri çekilmesini istedi. Parti bu amaçla, servicer'lara ilişkin yasa tasarısına bir değişiklik önergesi sundu.
EKPOIZO: Konutun ilk ev koruması yok
«23. maddenin geri çekilmesi ne bir zafer ne de olumlu bir adım. Zaten çekilmesi gerekiyordu» diyor in.gr'ye konuşan EKPOIZO'nun hukuk danışmanı Viktoras Tsiafoutis. Tsiafoutis şöyle devam ediyor: «Bu, hukuk kültürü açısından bizi onlarca yıl geriye götüren bir hüküm. Zayıf tarafın elinden bir koruma aşamasını alıyorsunuz. Bu aşamada alacaklının talebi mahkemede denetlenebilirdi ve yürütmeyi durdurucu nitelik taşıdığı için borçlu ihtiyati tedbir isteyebilir, icranın başlamasını engelleyebilirdi». Tsiafoutis bunu bizzat anlatıyor.
Aynı hüküm mahkeme dışı mekanizmada da geçerli ve borçluyu eşit derecede zor bir duruma sokuyor.
Aşırı yüksek peşinatlar
Bir diğer sorunlu nokta, hem mahkeme dışı yöntemle hem de ikili anlaşmalarla bir yapılandırma yapılabilmesi için özellikle yüksek tutarlarda peşinat (ön ödeme) talep edilmesi.
«Hükümet, servicer'larla ikili yapılandırmalarda ön ödemeyi borcun yüzde 15'iyle, mahkeme dışı mekanizmada ise yüzde 10'uyla sınırlıyor. Ama bir üst sınır koyduğunuzda, aslında ön ödeme talebini meşrulaştırmış oluyorsunuz. Diyelim ki borç 100.000 euro ve bu olağandışı bir durum değil. Bu düzeydeki konut kredilerinin çoğu da bu civarda. O zaman ön ödemenin 10.000-15.000 euro olduğunu mu düşünmeliyiz?» diye soruyor Tsiafoutis.
Borcunu ödeyemeyen ve yapılandırma talep eden biri bu tutarları ön ödeyebilir mi? Tsiafoutis'e göre, «Bazıları belki ödeyebilir. Ancak EKPOIZO'nun da benim de tecrübem, bu insanların neredeyse hepsinin ön ödeme için borç aldığı yönünde. Yeni bir borçlanma döngüsüne giriyorlar. Bu sefer bankalardan değil, bireylerden borç alıyorlar. Fiilen borcu döndürüyorlar».
Bu nedenle EKPOIZO, en azından savunmasız gruplar ve orta sınıf için, ön ödeme olmaksızın yapılandırma teklifinin zorunlu olarak sunulmasına ilişkin bir hüküm konmasını talep ediyor. Birlik, bu konuda şu örneği veriyor: İlk konut kredisi 30.000 euro olan bir borçludan servicer 10.000 euro ön ödeme talep ediyor.
Hukuk danışmanı Tsiafoutis, servicer yasa tasarısını «suya yazılmış bir yazı» gibi, yani sonuçsuz bir girişim olarak değerlendiriyor. Çünkü tasarı yalnızca önceden var olan düzenlemeleri bir araya getirip sistemleştiriyor.
Ancak kârcı fonlar karşısında savunmasız borçluların rehin durumu sürüyor. Tsiafoutis şöyle konuşuyor: «Pratikte bugün ilk konutu koruyan hiçbir kurum yok. Katseli Yasası olarak bildiğimiz düzenleme 2020'den beri geçmişte kaldı. Bence ilk konut için yeni bir koruma çerçevesinin derhal kurulması gerekiyor».
ΠΑΝΣΥΠΟ araştırması
Panhelen OAED Çalışanları Derneği (ΠΑΝΣΥΠΟ), kırmızı krediler, icra yoluyla satışlar ve konut krizi üzerine yeni bir çalışmada «Evlerin anahtarlarını kim tutuyor?» sorusunu inceliyor.
Derneğin açıklamasına göre, 2021'den Ekim 2026'ya kadar Yunanistan'da 23.065 konut icra satışında ihale kesinleşti.
Dernek şöyle diyor: «Binlerce evin kaybedildiği aynı yılda, dört alacak yönetim şirketi vergi öncesi 168,44 milyon euro kâr etti. Yunanistan Merkez Bankası ise 2025'in tamamı için bu şirketlere 233.400 euro para cezası verdi. Bu, kârlarının yaklaşık yüzde 0,14'ü».
ΠΑΝΣΥΠΟ'nun çok sayfalı çalışması IMF ve Yunanistan Merkez Bankası verilerine, şirketlerin yayımlanmış bilançolarına, meclis belgelerine ve kendi icra ihalesi sayımına dayanıyor. Dernek şu sonuca varıyor: «Yedi yıl içinde Anayasa'nın 21. maddesinin devletin özel koruması altına aldığı konut hakkı, ucuza satın alınıp pahalıya kazandıran bir varlığa dönüştü».
ΠΑΝΣΥΠΟ'nun temel bulguları
Borçlar silinmedi, yalnızca sahip değiştirdi. Bankalardaki takipteki krediler (κόκκινα δάνεια) 2019'da 82,3 milyar euro iken 2025 Eylül'ünde 6,3 milyar euroya düştü.
Bugün alacak yönetim şirketlerinin elindeki alacaklar 92,9 milyar euro. Bunun 81,4 milyar euroluk kısmı yatırım fonlarına ait.
Bu alacakların arkasında 3,2 milyon kredi, yaklaşık 2,4 milyon borçlu ve teminat olarak verilmiş 22,2 milyar euro değerinde konutlar bulunuyor.
«Ηρακλής» (Hercules) planı kapsamında krediler, nominal değerlerinin ortalama yüzde 38'i üzerinden devredildi. Ancak borçlu yine de tüm borcu, tüm faizlerle birlikte ödemeye devam ediyor. Aradaki fark ise portföyün kârı oluyor.
IMF'nin incelediği süreçlerde satılan konutların en az yüzde 60'ını emlak şirketleri satın aldı.
Konut ve takipteki krediler için öneriler
Çalışma somut önerilerde bulunuyor. Ortak hedef ise «ilk konutun ticarileştirilme mantığından çıkarılması».
Çalışmanın diğer talepleri şunlar:
- Evde yaşayanlar için, başvuru incelenirken icranın durdurulmasıyla birlikte, kapsayıcı ve sürdürülebilir bir yapılandırma.
- Alacağın nominal değerinin yüzde 40-50'si üzerinden kamu tarafından satın alınması, böylece faydanın borçluya ulaşması.
- Şirketlere geçmiş konutları edinip süresiz sosyal kiralama ile vermek üzere kamu niteliğinde bir Ulusal Sosyal Konut Kurumu kurulması.
- Sosyal konut için sürekli finansman sağlamak amacıyla bankacılık sektörünün olağanüstü kârlarına yüzde 10 ila 20 arasında bir katkı payı (εισφορά) getirilmesi.
- «Ηρακλής» kapsamındaki menkul kıymetleştirmelerde (τιτλοποιήσεις) şeffaflık ve her konutun kullanımı, sahibi ve durumuyla birlikte bankaların ile servicer'ların ulusal bir konut sicili oluşturulması.
