New York Belediyesi, konut krizinin çözümünde ev sahiplerine büyük görevler düştüğünü savunuyor. "Evet Şehri" (City of Yes) Konut Fırsatı programı kapsamında, küçük mülk sahiplerini apartmanlarına yeni daireler eklemeye, ek konut birimleri inşa etmeye ve mevcut mahallelerde mütevazı bir konut büyümesine izin vermeye teşvik ediyor.
Hedef kesinlikle doğru. Ancak belediyenin, yeni konut ekleyen küçük binaları vergilendirme konusunda hala çok ciddi bir sorunu var.
Şu anda belediye, piyasa değişiklikleri nedeniyle vergilerin ne kadar hızlı artabileceğini sınırlayan değerleme tavanları sunuyor. Çoğumuzun yaşadığı 4 ila 10 daireli küçük asansörsüz binalar (Sınıf 2) için bu tavanlar, değerleme artışlarını genellikle yılda yüzde 8 ve beş yılda yüzde 30 ile sınırlandırıyor. Kağıt üzerinde bu, gerçek bir koruma gibi görünüyor. Ancak birçok küçük mal sahibinin sandığı kadar koruyucu değil.
Sebebi çok basit. Bu tavanlar, zaman içindeki piyasa değeri değişiklikleri için geçerli. Yasal bir yeni daire eklemek gibi fiziksel değişikliklerden yaratılan değer için aynı şekilde işlemiyor. Bir bina yeni bir daire veya alan eklediğinde, bu fiziksel değişiklikten kaynaklanan değer kademeli olarak değil, bir anda vergi matrahına dahil ediliyor.
Bu durum çok önemli, çünkü "Evet Şehri" programı tamamen fiziksel değişikliklere dayanıyor. Bodrum daireleri, arka bahçe müstakil evleri ve küçük eklemeler soyut imar kavramları değil. Planlar, izinler, müteahhitler ve para gerektiren somut projeler. Belediye, ev sahiplerinden bu birimleri yaratmalarını istiyorsa, yarattıkları yeni değere bir anda vergi şoku uygulamamalı.
İmar ve yapı ruhsatları konusunda biraz tecrübesi olan herkes bunu zaten görmüştür. Mülk sahipleri, mimarlar ve ruhsat takipçileri, işleri yeni bir binadan ziyade bir "tadilat" olarak göstermek için sık sık çeşitli yollara başvurur. İnsanlar bunun sadece bir evrak stratejisi olduğunu düşünür. Ancak vergi sisteminin fiziksel eklemelere yaklaşımı da bu işin bir parçası. Kurallar, yeni alanları sıradan piyasa büyümesinden daha sert bir şekilde cezalandırdığında, insanlar da buna göre hareket ediyor.
Bu, temel bir politika çelişkisi. Bir yandan Belediye Binası, sahiplerine özellikle on yıllardır yeni inşaat görmemiş yerleşik mahallelerde mümkün olan her yere konut eklemelerini söylüyor. Diğer yandan vergi sistemi, aynı sahiplere bir daire eklemenin sonuçlarından korkmalarını söylüyor, çünkü yeni inşaat değerleme değerinde büyük ve ani bir sıçramaya neden olabiliyor.
Belediyenin kendi PLUTO arazi kullanımı veritabanına göre New York'ta yaklaşık 75.000 üç aileli bina var. Bu sahiplerin her biri bugün bir Sınıf 1 mükellefi. "Evet Şehri" kapsamında, her birine dördüncü bir daire eklemeleri tavsiye ediliyor ve bunu yapan herkes, vergi kurallarının kökten değiştiği Sınıf 2'ye geçiş yapacak.
En iyi uzun vadeli çözüm, daha kapsamlı bir emlak vergisi reformu olur. New York Belediyesi, bir ila beş aileli konutları tek bir küçük ev sınıfı altında toplamalı ve mevcut Sınıf 2 uygulamasını sadece daha büyük mülkler için geçerli kılmalı. Bu adım, küçük binaların gerçek işleyişini yansıtacak ve mütevazı genişlemelerin önündeki yapay vergi uçurumunu kaldıracaktır.
Ancak belediye bu büyük değişikliği yapmaya hazır olmasa bile, doğrudan "Evet Şehri" ile bağlantılı, şu an atabileceği pratik bir adım var.
Belediye, küçük konut binalarındaki "Evet Şehri" projelerinden kaynaklanan yeni değerleme değeri için geçici rahatlama sağlamalı. Düz bir dille söylemek gerekirse, yasal bir yeni daireden eklenen değer, bir anda vergi faturasına yansımak yerine zaman içinde kademeli olarak artırılmalı. Bir ev sahibi bir daire eklerse, bu yeni inşaatla bağlantılı vergi artışına, piyasa değer artışları için zaten geçerli olan aynı tavan uygulanmalı.
Bu bir bağış değil. Bir yasal boşluk da değil. Bu, vergi kanununu belediyenin zaten kabul ettiği konut politikasıyla uyumlu hale getirmenin bir yolu. "Evet Şehri", dükkanların üzerinde, küçük evlerin arkasında ve beş ilçedeki kullanılmayan alanlarda halihazırda sahip olduğumuz konutların kilidini açmak için var. Belediye, küçük bir mülkteki her yeni yasal birimi, ani ve tavansız bir yeniden değerleme ile vergilendirilecek bir olay olarak görürse, birçok mal sahibi hiçbir şey yapmamanın daha güvenli olduğuna karar verecektir.
New York, kademeli konut büyümesini cezalandıran bir vergi yapısını korurken, kademeli konut büyümesini desteklediğini iddia edemez. "Evet Şehri" küçük mülk seviyesinde işe yarayacaksa, emlak vergi kanununun bu gerçeği kabul etmesi gerekir.
Yasal bir daire ekleyen bir ev sahibi, belediyenin tam olarak istediğini yapıyor demektir. Belediye bu tercihi ani bir vergi artışıyla cezalandırmamalı. Etkiyi kademeli hale getirmeli ve küçük mülk sahiplerine bu projeleri hayata geçirmeleri için adil bir şans vermelidir.
Yazının yazarı Richard Khuzami, Old Astoria Mahalle Derneği'nin (OANA) Başkanıdır.
