Yunanistan'ın Çevre ve Enerji Bakanlığı'nın halkın görüşüne açtığı çalışmalara göre, imar katsayısında artış, ek kat yapma imkânı ve yollar, yeşil alanlar ile ortak kullanım alanları için yeni ihtiyaçlar öngörülüyor. Bu çalışmalar, öngörülen her şeyin uygulanıp uygulanmayacağına bakılmaksızın, Bina Katsayısı Kabul Bölgeleri (ZYS) aracılığıyla ek yapılaşma imkânının toplam 1.854.688 metrekare olduğunu gösteriyor. Bu imkân, katsayı aktarımı yoluyla Kuzey Atina Bölgesi, Ahaya, Heraklion, Hanya, Magnisia, Fthiotida, Argolida, Drama ve Kastoria'daki 26 belediye biriminde bulunuyor.
Yeni oluşturulacak bölgeler
Bu belediye birimleri için 91 ZYS oluşturuluyor. Çalışmaların ilk turu, 50 belediye biriminde toplam 194 ZYS'yi kapsıyor. Bu da önümüzdeki dönemde kademeli olarak, 24 belediye biriminde 103 ek önerilen ZYS'nin daha halkın görüşüne sunulacağı anlamına geliyor. Bu ek bölgelerin 37'si Doğu Attika'da, 55'i Orta Makedonya'da, 8'i Doğu Makedonya ve Trakya'da, 3'ü ise Sterea Ellada'da yer alıyor.
Bilmeyenler için belirtelim: ZYS'ler, Bina Katsayısı Aktarımı (ΜΣΔ) sisteminin temel koşulu. Bu sistem, Dijital Arazi Bankası üzerinden çalışıyor ve ilk taşınmazda kullanılamayan yapılaşma haklarının değerlendirilmesine imkân tanıyor.
3.837 aktif devir belgesi
Mevcut verilere göre bugün 3.837 aktif katsayı devir belgesi bulunuyor. Bu belgeler yaklaşık 428.600 metrekareye karşılık geliyor. Öte yandan, 194 ZYS'nin incelenen bölgelerindeki potansiyel yapılaşma hakkı arzının yaklaşık 16,4 milyon metrekare olduğu tahmin ediliyor.
Katsayı nerede ve ne kadar artıyor
ZYS'lerde imar katsayısındaki artış için şu öneriler yapılıyor:
Kifisya'da 0,50 ile 1,00 arası.
Likovrisi'de 0,80'den 1,00'e.
Metamorfosi'deki sanayi bölgelerinde 1,00'den 1,60'a.
Nea Erythraia'da 0,60'tan 0,70'e.
Nea Ionia'da 0,80'den 1,40'a; iki sanayi bölgesinde ise 1,00'den 1,60'a.
Nea Psychiko'da 1,20'den 1,30'a.
Filothei'de 0,60'tan 0,80'e.
Psychiko'da 0,60'tan 0,80'e.
Papagou'da 1,00'den 1,20'ye.
Holargos'ta 1,20 ile 1,50 arası (ilgili bölge birimine göre değişiyor).
Halandri'de 0,80 ile 1,30 arası (ilgili bölge birimine göre değişiyor).
Katsayı aralıkları ne anlama geliyor
Burada şunu netleştirmek gerekir: Katsayı aralıkları, ayrı ayrı önerilerin asgari ve azami değerlerini gösteriyor. Bu aralıklar, bölge biriminin tamamında tek tip bir artış anlamına gelmiyor; yalnızca belirli yapı adalarında geçerli oluyor.
Olası tepkilerden endişe ediliyor
Yunanistan Danıştayı (ΣτΕ), yeni Yapı Yönetmeliği (ΝΟΚ) kapsamında öngörülen genel yapılaşma artışı önlemlerini anayasaya aykırı buldu ve bu kararın ardından tepkiler yükseldi. Şimdi merak edilen, bu kez ek yapılaşma nedeniyle belediyelerden yeni bir tepki dalgası gelip gelmeyeceği.
ZYS'lerin nihai olarak yerleştirilmesi, istişare sürecinin ve öngörülen onay sürecinin tamamlanmasına bağlı. Bu süreç Cumhurbaşkanlık kararnameleriyle sonuçlanacak ve bu kararnameler Danıştayın yasal denetiminden geçecek.
Bu arada, tablo netleşene kadar «ΤΑ ΝΕΑ», topograf ve şehir plancısı mühendis Grammati Baklatsi'nin yardımıyla, ilgililerin bilmesi gereken tüm bilgileri 10 soru-cevap halinde sunuyor.
Bina katsayısı aktarımı nedir?
Bina Katsayısı Aktarımı (ΜΣΔ), katı koşullara bağlı olarak, bir taşınmazda kullanılamayan yapılaşma hakkının belirli bir bölgede başka bir taşınmaza aktarılmasına izin veriyor. Örneğin koruma altındaki bir bina, koruyucu niteliği zarar görmeden katsayısının tamamını kullanamayabilir. Malik, hakkı tanınıp onaylandığında bunu öngörülen mekanizma aracılığıyla devredebilir. Alıcı ise sınırsız bir yapılaşma imkânı kazanmıyor. Taşınmazının onaylı bir ZYS içinde olması ve tüm koşulları karşılaması gerekiyor.
Bina katsayısı aktarımı kimleri ilgilendiriyor?
Bu uygulama iki grup maliki ilgilendiriyor: taşınmazlarında kullanamadıkları yapılaşma hakkına sahip olanlar ile ek yapılaşma imkânı edinmek isteyenler.
Yapılaşma hakkını kimler devredebilir?
Devredebilecek malikler şunlardır:
Koruma kısıtları nedeniyle izin verilen katsayıyı tüketemeyen koruma altındaki binaların sahipleri.
Anıt olarak nitelendirilmiş ve yapılaşma kısıtlaması getirilmiş binaların sahipleri.
Ortak kullanım veya kamu yararına alanlar oluşturmak için kamulaştırma uygulanmış, imar hattına tabi taşınmazların sahipleri.
Yerleşim planı içinde veya sınırlarında, arkeolojik alanlarda ya da tarihi yerlerde bulunan ve yapılaşmanın sınırlandırıldığı ya da yasaklandığı taşınmazların sahipleri.
Özel yasal yapılaşma kısıtlamaları bulunan ve bunlar katsayı aktarımı için öngörülen durumlara girdiği sürece taşınmazların sahipleri.
Katsayıyı kimler satın alabilir?
Onaylı Bina Katsayısı Kabul Bölgeleri (ZYS) içinde arsası bulunan malikler, söz konusu taşınmazda ek yapılaşmaya izin verildiği sürece satın alabilir. Mevzuatın belirlediği özel durumlarda da bu imkân öngörülüyor.
«5. kategori» taşınmazlar için ne öngörülüyor?
«5. kategori», imar açısından ciddi aşımlar içeren kaçak yapıları kapsıyor. Dijital Arazi Bankası, belirli durumlar için planlanan çözümlere; yapılaşma hakkı edinimi ve ek yasal koşullar aracılığıyla bağlandı. Bu, ZYS'lerin sunulmasının bu tür taşınmazları otomatik olarak yasallaştırdığı ya da tüm 5. kategori kaçakların kapsamına genel olarak girdiği anlamına gelmiyor.
Bir örnek verelim: İzin 150 metrekare yapılaşma öngörüyor, ancak 280 metrekarelik bir bina inşa edilmiş. Aşım 130 metrekare (yaklaşık yüzde 87). Toplam denetim sonucunda kaçağın 5. kategoriden olduğu ortaya çıkarsa, malik ilgili süreç işletildiğinde ve tüm yasal koşullar karşılandığında, öngörülen yapılaşma hakkı edinme imkânını değerlendirebilir. Hakların satın alınması, binanın kendiliğinden yasallaşması anlamına gelmez.
Ne kadar katsayı aktarılabilir ve değeri nasıl belirleniyor?
Diyelim ki 300 metrekarelik bir arsada, katsayısı 2,0 olan koruma altındaki bir bina ve 250 metrekarelik mevcut yapılaşma var. Teorik toplam yapılaşma 600 metrekare, aradaki sayısal fark ise 350 metrekare. Bu, otomatik olarak 350 metrekarenin aktarılacağı anlamına gelmiyor. Önce yasal yapılaşmanın denetimi, özel kısıtlamalar ve aktarılacak hakkın tanınması gerekiyor. Sayısal fark, bir bedel hesaplamak için de yeterli değil. Ekonomik değer, uygulanacak değerleme kuralları ve yasal işlem süreci devreye girdiğinde belirlenecek.
ZYS nedir ve ilgililer bu bölgelerin nerede olduğunu nasıl öğrenebilir?
Bina Katsayısı Kabul Bölgeleri, onaylandıklarında ek yapılaşmanın yönlendirilebileceği bölgelerdir. Piyasada ilgi olması yetmiyor. Arazi kullanımları, mevcut yoğunluk, izin verilen yükseklikler, yol ağı, otopark, ortak alanlar ve altyapılar da incelenmeli. Kesin sınırlar ve önerilen koşullar, çalışmaların haritalarında ve eşlik eden belgelerinde aranmalı. Bölge sayısının sunulması, bu bölgelerin onaylandığı anlamına gelmiyor. Tüm bölgelerin değişiklik yapılmadan yerleşeceği anlamına da gelmiyor.
Dijital Arazi Bankası ne zaman çalışmaya başlayacak?
Platform pilot olarak işletmeye alındı ve ağırlıklı olarak devir belgelerinin hazırlanması ile kaydı için imkânlar sunuyor. Pilot dönemin 2026 sonuna kadar uzatılması, ertesi günden itibaren katsayı alım satımlarının yapılacağı anlamına gelmiyor. Fiili uygulama için çalışmaların tamamlanması, istişare, yetkili kurumların görüşleri, Cumhurbaşkanlık kararnamelerinin çıkarılması ve işlemlerin işletmeye alınması gerekiyor. Bu nedenle tüm malikler için güvenli bir ortak başlangıç tarihi bulunmuyor.
Bugün ilgililer ne yapabilir?
Koruma altındaki ve kısıtlamalı taşınmazların sahipleri, bir mühendisten tapu, yapılaşma koşulları, kısıtlamalar ve varsa mevcut devir belgesinin kontrolünü isteyebilir. Devir belgesine sahip olanlar, kayıt süreci hakkında bilgilendirilmeli. Kaçak yapı sahipleri, mevcut durumlarına uygulanabilecek çözümleri kontrol etmeli. Katsayı satın almak isteyen adaylar ise bölgelere ilişkin kesin düzenlemeleri beklemeli.
Katsayı satın almak isteyenler nelere dikkat etmeli?
Bir ZYS onaylansa bile, sınırları içindeki her arsanın aynı artıştan yararlanabileceği anlamına gelmiyor. Söz konusu taşınmaz, kısıtlamaları, izin verilen bina çevresi ve varsa ek koşulları birlikte incelenmeli.
Ayrıca hak satın alma maliyeti, bir projenin toplam maliyetiyle aynı değil. Ruhsat, etüt ve inşaat gereklilikleri devam ediyor.
Bu nedenle malikler, yatırım kararlarını yalnızca önerilen bir bölgenin haritasına dayandırmamalı.
