Yunanistan, altın vize yatırımcılarını gizli gayrimenkul indirimleri ve yasaklı kısa süreli kiralama düzenlemeleri nedeniyle oturma izinlerinin iptal edilebileceği konusunda uyarıyor. Yetkililer, ülkenin yatırım yoluyla göç programının denetimini sıkılaştırırken bu uyarı geldi.
Göç ve Sığınma Bakanı Thanos Plevris bu uyarıyı 15 Ekim'de Atina'da düzenlenen Prodexpo 2026 gayrimenkul konferansında yaptı. Konut erişilebilirliği büyük bir siyasi konu olmaya devam ederken bu açıklama, daha sert bir yaklaşıma işaret ediyor.
Plevris, yetkililerin kâğıt üzerinde asgari yatırım eşiğini karşılıyor gibi görünen ama açıklanmayan indirimler ya da yan anlaşmalarla fiilen bu eşiğin altında kalan gayrimenkul işlemlerini hedef alacaklarını söyledi.
Bakan ayrıca, kısa süreli kiralama amacıyla yasaklı alt kiralama düzenlemeleri kullanan yatırımcıların oturma izinlerini kaybetme riskiyle karşı karşıya olduğunu belirtti.
Kısa süreli kiralama kısıtlamalarını ihlal eden yatırımcılar için Plevris, “Altın vize elinden alınacak” dedi.
Bu açıklamalar, Yunanistan'ın Avrupa'nın en popüler yatırım yoluyla oturma programlarından birine yaklaşımında bir değişime işaret ediyor. Uyum, konut politikası ve gayrimenkul işlemlerinin gerçek koşullarına daha fazla önem veriliyor.
Gizli İndirimler Hükümetin Mercek Altında
Yunanistan'ın altın vize kurallarına göre yatırımcılar, uygulanabilir asgari gayrimenkul yatırım eşiğini karşılamak ve gerekli ödemenin izlenebilir finansal kanallardan yapıldığına dair kanıt sunmak zorunda.
Ancak bazı gayrimenkul tekliflerinde, etkin satın alma bedeli yasal asgarinin altında olduğunda yatırımların uygun görünmesini sağlamak için tasarlanmış düzenlemelerin kullanıldığı bildiriliyor.
Plevris, 250 bin euro eşiğinden ilan edilen bir gayrimenkul örneği verdi. Bu örnekte, kiralama sözleşmesi aracılığıyla alıcıya yaklaşık 100 bin euro geri dönen bir düzenleme bulunuyordu.
Bakan, yetkililerin yalnızca satın alma belgelerinde yazan fiyata güvenmek yerine bu tür işlemlerin özüne bakacaklarını açıkça ortaya koydu.
Konu, Yunanistan'ın kalan 250 bin euroluk altın vize yatırım kategorilerinde pazarlanan gayrimenkuller için özellikle önemli.
Ancak hukuki durum önemli bir ayrım gerektiriyor. Yunan mevzuatı ödeme şartlarını ve bazı ihlaller için cezaları belirliyor, ancak yalnızca satış sonrası bir indirim nedeniyle oturma izninin iptal edilmesinin hukuki dayanağı tartışmalı olabilir.
Bu tür iddialarla karşılaşan yatırımcılar, yetkililerin yeterli yasal dayanağa sahip olmadığına inanırlarsa iptal kararlarına itiraz edebilir.
Kısa Süreli Kiralamalarda Daha Net Cezalar
Hükümet, altın vize kapsamındaki gayrimenkullerin yasaklı kısa süreli konaklama düzenlemelerinde kullanılmasına karşı tutumunu yeniden vurguladı.
Yunanistan Göç Kanunu'nun 100. maddesi, uygulanabilir altın vize kurallarına göre edinilmiş gayrimenkullerin paylaşım ekonomisi içinde kısa süreli kiralama ya da alt kiralamada kullanılmasını yasaklıyor.
İhlaller, yatırımcının oturma izninin iptaline ya da yenilenmemesine yol açabilir. Mülkün sahibi ya da elinde tutan kişiye ayrıca 50 bin euroluk para cezası uygulanabilir.
Nisan 2026'da yayımlanan 1/2026 sayılı Bakanlık Genelgesi, kısa süreli kiralamayı 60 günden kısa süren ve ek hizmet sunmadan konaklama sağlayan kira ya da alt kira olarak tanımlıyor. Bu tanım, mülkün çevrimiçi bir platformda ilan edilip edilmediğine bakılmaksızın geçerli.
Kısıtlamalar her altın vize mülkü için geçerli değil. 2024 reformları öncesinde yürürlükteki kurallara göre edinilen belirli mülkler ile geçiş hükümleri kapsamındaki mülkler muaf tutulabilir.
Bu nedenle, bir kiralama düzenlemesinin izin verilip verilmediğini belirlerken mülkün edinilme tarihi ve her mülke uygulanan kurallar önemli.
Yunanistan Yatırım Eşiklerini Yükseltiyor
Yunanistan, 2023'ten bu yana altın vize programının mali koşullarını önemli ölçüde sıkılaştırdı.
2024'te getirilen revize çerçeveye göre Attika, Selanik, Miykonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar dahil yüksek talepli bölgelerde asgari yatırım 800 bin euroya çıktı.
Diğer uygun bölgelerde asgari tutar 400 bin euro.
Her iki yol da genellikle en az 120 metrekarelik tek bir mülke yatırım yapılmasını gerektiriyor.
250 bin euroluk eşik, ilgili koşullara bağlı olarak nitelikli ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi ve tescilli binaların restorasyonu gibi belirli kategoriler için hâlâ geçerli.
Plevris, programın başlangıçta zor bir dönemde inşaatı ve ekonomik faaliyeti desteklemek amacıyla tasarlandığını söyledi. Ancak Yunanistan'daki konut baskılarının hükümetin önceliklerini değiştirdiğini savundu.
Hükümet, kullanılmayan binaları ya kişisel kullanım ya da uzun süreli kiralama için yeniden konuta kazandıran yatırımcıları çekmek istiyor. Aynı zamanda merkezi Atina dışındaki yatırımları teşvik etmek istiyor.
Denetim Sıkılaşırken Başvurular Düşüyor
Yüksek yatırım eşikleri talebi şimdiden etkiledi.
Rapordaki rakamlara göre yeni altın vize başvuruları 2026'nın ilk yedi ayında yüzde 39 azalarak 3.086'ya düştü.
Bu arada daha hızlı işlemler, başvuru birikimini azaltmaya yardımcı oldu. Temmuz sonu itibarıyla aktif yatırımcı oturma izinleri 34.278'e ulaştı.
Çin vatandaşları aktif izinlerin yarısından biraz fazlasını oluşturuyor. Bunların ardından Türkiye, İsrail ve Birleşik Krallık'tan yatırımcılar geliyor.
Program, siyasi açıdan tartışmalı olmayı sürdürüyor.
Ana muhalefet partisi PASOK, gayrimenkul yatırım yolunun sona erdirilmesini ve kısa süreli kiralama yasağının mevcut izin sahiplerine, oturma izinleri yenileme dönemine geldiğinde de uygulanmasını önerdi.
İktidardaki Yeni Demokrasi Partisi bu öneriyi reddetti.
Gayrimenkul sektöründe, şüpheli düzenlemelerle mücadelenin programın güvenilirliğini korumaya yardımcı olacağını savunan avukatlar sıkı denetimi destekledi. Başkaları ise altın vize sisteminin Yunanistan'daki konut sıkıntısının birincil nedeni olmadığını savunuyor ve bu sistemin kaldırılmasının mevcut konut arzını önemli ölçüde artırıp artırmayacağını sorguluyor.
Altın Vize Yatırımcılarının Bilmesi Gerekenler
Bakanın uyarısı, yatırımcılar, geliştiriciler ve emlakçılar üzerinde işlemlerinin kurallara uygun olması yönünde daha fazla baskı yaratıyor.
Olası alıcılar, geçerli yatırım eşiğini doğrulamalı ve tam tutarın izlenebilir kanallardan ödendiğinden emin olmalı. Yan anlaşmalar, garantili getiriler ve satın alma fiyatını etkin biçimde düşüren düzenlemeler özel inceleme gerektiriyor.
Mevcut yatırımcılar da mülklerinin kısa süreli kiralama kısıtlamalarının kapsamına girip girmediğini belirlemeli. Bunu yaparken mülkün ne zaman edinildiğini ve hangi yasal hükümlerin geçerli olduğunu dikkate almalı.
Kira geliri söz konusuysa, programın şartlarında kalmak isteyen yatırımcılar için uzun süreli kiralama daha uygun bir seçenek olabilir.
Standart yatırım eşiğinin altında ilan edilen mülkleri değerlendiren yatırımcılar, sözleşme imzalamadan ya da para transfer etmeden önce bağımsız hukuki danışmanlık almalı.
Yunanistan Altın Vize Uyumunda Yeni Bir Dönemin İşaretini Veriyor
Yunanistan'ın son uyarısı, hükümetlerin yabancı sermayeyle konut erişilebilirliğini ve düzenleyici denetimi dengelemeye çalıştığı daha geniş bir yatırım göçü politikası değişikliğini gösteriyor.
Uluslararası yatırımcılar ve aile ofisleri için sonuçlar, manşetteki yatırım tutarının ötesine uzanıyor. İşlem yapıları, ödeme kayıtları ve mülkün öngörülen kullanımı, uyumu etkileyebilir.
Geliştiriciler ve gayrimenkul acenteleri için, mülkleri ikamet avantajlarına uygun gösterecek şekilde tasarlanmış düzenlemeler artan hukuki ve itibari riskler taşıyabilir.
Etkinin boyutu, hükümetin kuralları ne kadar tutarlı uyguladığına, daha fazla mevzuatın gizli indirimlerin ele alınışını netleştirip netleştirmediğine ve mahkemelerin tartışmalı iptal kararlarına nasıl yanıt verdiğine bağlı olacak.
Yunanistan'ın mesajı açık: Altın vize uygunluğu, giderek daha çok sözleşmelerde ne yazdığına değil, bu sözleşmelerin arkasındaki mali düzenlemelere ve mülklerin nasıl kullanıldığına bağlı olacak.
