Yunanistan'da gayrimenkul piyasasında tuhaf bir durum var. Sermaye, arsa ve iş planı hazır olsa bile inşaat net bir uygulama tarihi olmadan havada kalabiliyor. Milyonlarca euroluk yatırımlar hâlâ mahkeme kararlarını bekliyor. Yeni Yapı Yönetmeliği (NOK)'nin teşviklerinin iptal edilmesinin üzerinden iki yıl geçti. Yapı ruhsatları idari bekleyişlere takılıyor, imar planları da uygulanmadan eskiyebilir. Konut krizi daha fazla eve ihtiyaç duyulmasını gerektirirken sistem hâlâ en temel şeyi sağlamakta zorlanıyor: İstikrarlı kurallar ve net işleyiş.
Bu sorunlar, Yunanistan Teknik Odası (TEE) tarafından Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi'nde düzenlenen Green Deal Greece 2026 konferansında gündeme geldi. Konuşmacıların ortak bir sonuca vardığı görüldü. Kalkınma yalnızca sermaye ve arsanın varlığına değil, yatırımcıların kuralları önceden bilmesine, gerekli izinleri almasına ve projelerini yıllarca süren tıkanmalar olmadan hayata geçirmesine de bağlı.
Milyonlarca euroluk yatırımlar beklemede: Piyasadan üç örnek
Yunanistan'daki belirsizliğin piyasayı hâlâ nasıl etkilediğini, NOK ile ilgili yargı süreçlerinin başlamasının üzerinden iki yıl geçmesine rağmen TEN BRINKE HELLAS'ın başkan yardımcısı ve genel müdürü Fotis Yiofçios anlattı. Yiofçios, şirketin farklı türde tıkanmalarla karşılaşan yatırımlardaki deneyimini aktardı.
Yiofçios'un anlattığına göre Hollanda sermayeli şirket, itirazlar nedeniyle yapı ruhsatları askıya alınan gayrimenkullere milyonlarca euro yatırım yaptı. Anlattığı davalardan birinde duruşma zaten yapılmış, ancak henüz karar çıkmamış. Bu arada masraflar birikmeye devam ediyor, inşaat maliyetleri artıyor ve ilk iş planları yeni koşullara uymaz hale geliyor.
«Devletin işletmelerimizin iş planlarını garanti etmesini beklemiyoruz. Bu risk bize ait. Ama devletin, bu planların dayanağı olan kuralları garanti etmesi gerekiyor» dedi Yiofçios.
İkinci örnek, inşaatı tamamlanmış ve dairelerinin yüzde 80'i satılmış konut projeleriyle ilgili. Yiofçios'a göre yapı ruhsatını yasal yollarla yenileme girişimi, revizyon sırasında NOK'un imar teşviklerinin kaldırılmasını şart koşan çerçeveye takıldı. Ancak binalar zaten yürürlükteki yasal ruhsatlara göre inşa edilmiş olunca bu şart, onun deyimiyle son derece karmaşık bir sorun yaratıyor ve revizyon süreci tıkanıyor.
Üçüncü durum, Kifisos nehrinin hemen yanındaki bir gayrimenkulle ilgili. Bölge yaklaşık 35 yıldır şehir planına dahil. Yiofçios'un belirttiğine göre uygulama düzenlemesi bulunmasına ve yatırımların değerlendirilmesi için gerekli koşulların oluşmuş olmasına rağmen yapı ruhsatları, nehrin ıslahı (düzenlemesi) yapılmadığı için askıya alındı. Konuşmasında Kifisos'un fiilen zaten ıslah edildiğini, ancak idari bekleyişin sürdüğünü, ilgili etüdün de henüz ihale edilmediğini söyledi.
Yiofçios bir de şu soruyu gündeme getirdi: Yasalara uyan ve çevresel gerekliliklere saygı gösteren yatırımcıların, projelerini geciktiren engellerin ne zaman kalkacağını bilememesi kabul edilemez. Bu konuda Çevre ve Enerji Bakanlığı'na (ΥΠΕΝ) yönelttiği soru şuydu: «Bütün bunlar sonunda ne zaman çözülecek?»
Yiofçios son olarak, yasal olarak hareket eden ama ilgili tıkanıklıklar yüzünden zarara uğrayan bir yatırımcının tazminat alabileceği bir çerçevenin kurumsallaştırılması gerektiğini de dile getirdi. Talep, devletin iş riskini üstlenmesi değil, idari ve kurumsal sistemin net ve öngörülebilir kurallarla işleyememesinin yol açtığı sonuçların ele alınması.
Uygun fiyatlı konut: Yeni kurumsal çerçeve gerekiyor
Yatırımları beklemede tutan belirsizliğin ardında, aynı derecede acil bir ihtiyaç ortaya çıkıyor: Çalışanlar ve haneler için kira bedeli uygun olan daha fazla konut. DIMAND'ın genel müdürü Dimitris Andriopulos, bugün özel sektörün uygun fiyatlı konut geliştirmesi için uygun bir yasal çerçevenin bulunmadığını vurguladı. İnşaat maliyetleri, yüksek faizler ve diğer yükler sürdürülebilir, düşük kiralı yatırımların oluşturulmasını zorlaştırıyor.
Andriopulos, uygun fiyatlı konut için temel ölçütün kiranın çalışanın net gelirinin yüzde 25-30'unu geçmemesi gerektiğini söyledi. Bunun mümkün olması için kendisine göre inşaatta indirimli KDV ve vergi kolaylıkları gibi özel mali ve vergisel teşviklerin yanı sıra konutların kiralık piyasada kalmasını güvence altına alacak düzenlemelere ihtiyaç var.
Devletle görüşmeler sürüyor
Andriopulos, böyle bir çerçevenin oluşturulmasına yönelik hükümetle görüşmelerin sürdüğünü açıkladı. Amaç, çerçevenin bütçe etkilerini ve uygulama parametrelerini incelemek. İspanya, Portekiz ve İtalya gibi bazı Avrupa ülkeleri de benzer bir model geliştirmeye çalışıyor.
Andriopulos, uygun fiyatlı konutun devletin sorumluluğunda olan sosyal konuttan farklı olduğunu netleştirdi. Anlattığı modelde konutlar ağırlıklı olarak uzun süreli kiralama için inşa edilecek. Uygun özelliklere sahip kamu mülkleri de kullanılabilecek. Model, imar değil ekonomik teşviklere dayanacak. Kira sübvansiyonu gerekmeyecek, ancak yatırımcılar ilk dönemde daha düşük getiriye razı olmak zorunda kalacak. Projelerin on ya da on beş yıllık bir süreçte ekonomik olarak olgunlaşması bekleniyor.
«Derin yaralar için yara bandı»: Parçalı önlemler
Ana savı, konut krizinin parçalı önlemlerle değil, piyasaya çok sayıda konut hızla eklenerek çözülmesi gerektiğiydi. «Diğer her şey, derin yaralar için yara bandı» diyen Andriopulos, aradığının ciddi bir sosyal sorunu ele alan ve aynı zamanda finanse edilebilen, ekonomik olarak da sürdürülebilir kalabilen bir model olduğunda ısrar etti.
TEE: On maddelik mini NOK ve daha hızlı adalet
TEE Başkanı Yorgos Stasinos, imar planlaması tamamlanmadan yapılaşma faaliyetinin de ilerlemesi gerektiğini vurguladı. Bu amaçla yaklaşık on maddelik, yeni ve sade bir Yapı Yönetmeliği önerisini yeniden gündeme getirdi. Bu yönetmelikte kurumdan kuruma farklı yorumlara açık olmayan, net ve nesnel kurallar yer alacak.
Stasinos, işletmelerin faaliyetlerini sürdürebilmesi ve yatırımlarını planlayabilmesi için istikrarlı kurallara ihtiyaç duyduğunu savundu. Ayrıca yargıdaki gecikme sorununu da gündeme getirdi. Ona göre üç dört yıl sonra verilen kararlar bir işletme için yıkıcı sonuçlar doğurabilir. Bu yüzden adalet hizmetinde belirli takvimlerin olması gerektiğini istedi.
Stasinos ayrıca gecikmeleri ve farklı idari uygulamaları azaltmak için TEE'nin dijital araçlarından yararlanılarak Yapılaşma Hizmetleri'nin tek bir çatı altında denetlenmesi ihtiyacını yeniden dile getirdi.
Çevre ve Enerji Bakanlığı: Gündemde yeni NOK var, yerel planlar için kısa sürede istişare
Hükümet tarafında Çevre ve Enerji Bakanı Stavros Papastavrou, Bakanlığın TEE Başkanı'nın önerisini, yaklaşık on maddelik ve açık kuralları olan daha basit bir Yapı Yönetmeliği için inceleyeceğini belirtti. Ayrıca Yerel ve Özel İmar Planları (ΤΠΣ-ΕΠΣ), imar dairelerinin Kadastro'ya devredilmesine ilişkin çerçeve ve plan dışı alanlardaki yolların tanınmasına dair Başkanlık Kararnamesi'nin (Προεδρικό Διάταγμα) yakında kamuoyu istişaresine açılacağını duyurdu. Son madde, yan yoldaki arsaların yapılaşabilirliği açısından özellikle önemli, çünkü yolların tanınması arsaların değerlendirilmesi için kritik bir faktör.
İmar planlamasına odaklanan Çevre ve Enerji Bakan Yardımcısı Marilena Soukouli-Viliali ise Yeşil Fon üzerinden ülke genelinde imar ve mekânsal planlama çalışmalarını tamamlamak için ek finansman sağlandığını duyurdu.
Bakan Yardımcısı'na göre Kurtarma Fonu finansmanıyla yerel yönetim birimlerinin yüzde 78'ini ve ülke topraklarının yaklaşık yüzde 80'ini kapsayan etütler için ihale ilanı yapıldı. Ancak asıl adım bu etütlerin resmiyet kazanması ve uygulanması. Böylece arazi kullanımları ve imar kuralları hukuki bağlayıcılık kazanacak ve vatandaşlara ile işletmelere netlik sağlayacak.
Bakan Yardımcısı ayrıca Yapılaşma Katsayısı Kabul Bölgeleri'ne ilişkin ilk etütlerin önümüzdeki günlerde kamuoyu istişaresine açılmasının beklendiğini duyurdu. Dijital Arazi Bankası ile birlikte bu bölgeler, yapılaşma katsayısı transferinin etkinleştirilmesine yönelik ilk araçlar olacak.
Büyük ölçekli projelerle uygun fiyatlı konut
ALUMIL Başkanı Yorgos Mylonas, uygun fiyatlı konut için büyük ölçekli projelere uygun arazilerin sağlanması gerektiğini vurguladı. Kanada, ABD ve Avustralya'daki benzer konut kompleksleri deneyimini örnek gösterdi. Anlattığına göre büyük projelerin ölçeği, inşaat maliyetinin daha iyi dağıtılmasına ve dolayısıyla daha düşük kiralı konutların piyasaya sunulmasına olanak tanıyor.
Mylonas'a göre Yunanistan'da daha büyük kompleksler kurulabilmesi için ayrı ayrı arazilerin birleştirilmesinin önkoşullarının oluşturulması gerekiyor. Ayrıca kentlerin planlanmasında artan kentleşme, göç akımları ve mevcut bina stokunun çağdaş ihtiyaçlara uyarlanmasının dikkate alınması gerektiğini vurguladı.
Lamda Development: Tasarımdan inşaata bürokratik engeller olmadan
Lamda Development'ın Kentsel Planlama ve Ruhsatlandırma Müdürü Anastasia Tufenggopulu ise ruhsatlandırma sürecinin gerçek anlamda sadeleştirilmesi gerektiğini vurguladı. Bunun yasaları kodlamakla ya da bürokrasiyi dijital ortama taşımakla sınırlı kalamayacağını söyledi. Ayrıca tüm projeler için bir ruhsat rehberi kurulması, düzenli denetimler yapılması ve hukuki güvenlik sağlanması gerektiğini de dile getirdi. «Her yatırımcı, küçük ya da büyük, her proje için neyin gerektiğini bilsin» dedi.
Yunanistan'ın Ellinikó bölgesinde 1.000'den fazla ruhsat verildi. Büyük yenileme projesinin deneyimi, sistemdeki boşlukları tespit etmek için bir alan işlevi görüyor. Tufenggopulu'ya göre amaç, ruhsatlandırmanın inşaattan önceki son idari engel olmaktan çıkıp her projenin en başından planlama ve uygulamasına dahil edilmesi.
Kamu mülkiyetinin uygun fiyatlı konut için değerlendirilmesi
CONSORTIS'in genel müdürü Yorgos Tsakumis, kamu mülkiyetinin konut sorununa olası bir yanıt olarak değerlendirilmesi üzerinde durdu. Tsakumis'e göre Yerel İmar Planları, arazi kullanımlarının belirlenmesi ve yerleşimlerin genişletilmesi yoluyla uzun vadede yeni imar ve konut geliştirme imkânları yaratabilir. Ancak kamu mülkiyetinin statüsünün açıklığa kavuşturulması gerektiğini, değerlendirilebilecek mülklerin atıl kalmaması için bunun şart olduğunu belirtti.
Tasarımdan uygulamaya: Büyük yenilemelerin sınavı
Kentsel planlama ile uygulaması arasındaki uzun zaman aralığını ReDePlan Başkanı Sokratis Baltas gündeme getirdi. Gecikmenin hem sürdürülebilir kalkınmayı hem de piyasanın ortaya çıkan fırsatları değerlendirme kapasitesini zedelediğini savundu. Baltas'a göre planlama, açık bir uygulama perspektifiyle birlikte gitmeli. Örnek olarak Elaiónas'ı gösterdi. Burada ilk planlama yaklaşık 30 yıl önce tamamlanmış, ancak öngörülenlerin tamamı hayata geçirilmemiş. Baltas'a göre hem piyasa hem idare, nihai hedefin bir etüdü bitirmek değil, onu projelere dönüştürmek olduğunu anlamalı.
